声明：本文不作为任何投资建议。
对花样年投资三年，暂时亏损16%。
看了花样年20年报表和业绩会，整体上较为失望。
几个失望的地方
1，利息资本化不升反降，20年约42%，19年约60%，和管理层之前指引资本化提升大相径庭，非资本化利息29亿。
2，利润增长靠非经常性收益贡献。
3，未来几年旧改转化指引较之前“缩水”。
4，融资成本下降速度不理想。
曾小姐回归后改善的地方
a，销售增速相对于行业快。20年销售492亿超额完成450亿目标，较19年增长36%，而18和19年仅仅达标，21年600亿目标，较20年492亿销售，增长22%，行业普遍为10%左右。
b，开盘速度继续提升，产品设计和产品户型明显提升。
c，拿地时机把握较准，没拿贵地。
d，人员换仓完成，团队配置高于行业同规模公司，新团队勤奋实干。
检讨一下这笔投资失误的各种主观和客观原因，有行业因素，有企业因素，有自己对投资标准把关不够严格的因素。
1，政策持续高压，限购、限价、开发商“三条红线”和银行“两条红线等，行业杠杆下降，公开市场拿地异常激烈，行业利润率下滑速度远超预期。
2，行业经营环境变差，一般是强者恒强，黑马出现概率低，千里马概率大。
3，个人投资三大投资标准：1 便宜 ；2 好； 3 能力圈。现实投资中完全符合三个标准的标的很少，对花样年投资的失误在于把关第二个标准有所松懈，又遇到行业经营环境变差，黑马弯道超车的概率大大降低。还有，在这笔投资上，定量的东西做得太多，而定性做得不够，这也是我个人的缺陷，思维方式决定。
避免屁股决定脑袋（实际很难），尽量归零再思考。
60亿港币市值、50亿人民币市值的花样年，20年报表PE 5倍 ,分红比例35%，股息率7%，大湾区旧改货值4215亿，其中深圳2116亿，另含彩生活51.7%股权（HK01778，市值港币50亿，20年归母利润5亿），21年目标销售600亿，23年有望千亿。
TOP100增速放缓的环境下，花样年的销售增速算是最快的一批，20年同比36%，21年目标22%。
CFO在20年在业绩会上展望未来利润稳定增长，分红比例维持，如果能实现即报表PE将继续下降，股息率上升。
个人观察花样年20年报表，21年要做到利润增长，还需要出让旧改股权或做旧改重估等处理，核心利润释放起码要到22年。但幸好花样年有48个旧改，19年出让玉石项目1/3股权给平安不动产，该股权作价就达到9.7亿。20年花样年归母利润9.77亿，基数较小，因此，报表调节能力是比较强的。相反，一些公司销售千亿，利润基数已达几十亿，手上的货值毛利下滑严重，利润调节难度大，20年已有不少公司业绩暴雷（不点名）。
在大湾区旧改加速转化的大环境下，2-3年后，花样年旧改年转化稳定在300亿左右还是可以期待的，假设深圳150亿，深圳外150亿，深圳利润率20%（管理层以前业绩会指引），深圳外12%，潜在利润约48亿。
必须快速提升规模和利润释放提高债务评级（现时为单B展望），以解决沉重的美元债和高昂的融资成本的问题。规模提升主要靠公开市场拿地，而不是旧改转化，现时公开市场拿地异常困难是花样年面对的最大难题。
简单一句话结束，“便宜，有弹性，但不够确定”。
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