都说价值投资，最彻底的投资就是希望退市，而且退市之后，这样长久的收获一点也不弱。
谈谈新城控股的商业综合体的价值
一、根据我对万达广场和新城吾悦广场长期的跟踪和记录，先简单说下商业模式。新城控股是信息公开比较好推算，建立一个标准的模型。
综合体建筑面积10万平方米，可租商铺面积6万平方米。以100平方米为单位，成熟期单月租金大概是1.8万（而且每年保守10%以上增长）。
100平方米在一线城市商铺租金可以到1.8万的，总价大概在800万以上（投资回收期高于40年，主要是期待租金上涨）；二线城市商铺租金可以到1.8万的总价550万；三线城市商铺租金可以到1.8万的，总价大概在450万。这些都是规模调查所得。投资商铺的不是很理性，投资回报目前在20年-40年左右。按最低20年考虑，1.8*12*20=432万。
6万平方=600*432=25.92亿。这个在一线城市要值48亿。
新城吾悦广场的建安成本土建2000+，装修2000+（其中铺内不装修，均摊到建筑面积），加上土地（500-1500）和税费共计5000-6000。按6000计算。
租金达到1.8万的商铺的单价购买是432万+税费。
二、目前新城控股加住宅这块，全部重估价值（不再买地不再开发，现在市场价卖掉扣掉费用）是635亿。现在买入股票，等于打0.67折。
新城控股的商业模式是通过开发综合体，拿地做住宅，比周边便宜20%以上。过去几年拿地楼面价均价是3000-3500（所有，含住宅）。单综合体附近的住宅拿地价格是400-1800。一般一个综合体下来，商场基本是0成本或者负成本。住宅赚的，叠加隔壁2-3万平方米的金街（售价1.3万-7万），还有上面的写字楼及公寓。
新城目前拿综合体公开的已经到47个，实际还有2、3个已经基本确定下来。按照这个节奏，前7月拿综合体17-20个，到年底30个妥妥的。而且未来会越来越快。保守每年30个。建设期18-24个月，今年24个，2018年40+，2019年70个，2020年100个开业。这个和集团的经营计划相匹配。
从社会公允价值来看，新城未来3-5年，每年赚到不是财报的几十亿或者一百亿。而是21.6(保守按150每平方估算)*30=648亿，考虑公司出租税费等原因打5折算300亿是保守的。
三、洞察力在于看到未来
社会公允价值为什么比公司报表，或者商场租金早。因为新城控股的报表的住宅部分是滞后1-2年，商业滞后3年。而商业综合体一般因为运营问题租金保守是第一年3000万（免租期和品牌主力店），第二年5000万，第三年8000万，第四年1.1亿。需要4年的经营，之后租金继续提升。新城的经营策略是每年淘汰20%，新的排队入场的商业租金一般都是50%以上增长。万达广场去年有183个开业，其中50个是当年的开业租金可能只有几个月。还有30个是之前1年开业的。租金收入为196亿。单店稳定的（196-83）*1.47+50*0.3+30*0.5=158.2+15+15=196 ，试算下来单店成熟期已经是1.47亿。新城吾悦广场比万达广场略小15%，加上万达一、二线比重大，综合考量加保守推测单店再打88折，到1.1亿是可以看到的。
新城处于万达2010年的状态，而且彼时万达每年新增15-20个万达广场。新城是30个未来，目测斜率double。
四、风险
1、中国经济大幅度衰退，中产消费爆发死在胎中，赌国运；
2、住宅过程中调控过严，阶段性压力，这个只是过程中的风险；
五、期待
1、买新城相当于0元多点买入每月租金180（100平方18000）的商铺，而且在不断低成本复制商铺，白捡；
2、2020年，100个商铺开业，市场对新城模式认可，给到上面社会公允价值，这个时候该值多少钱？2592亿，还不考量住宅的估值。
3、其实新城控股来看，戴维斯双击算毛，起码四击。1、估值的一击（人们对商业租金的洞察），2、销售和商业复制成长一击（成长性），3、单店租金增长一击（前4年租金暴涨），4、中产消费升级带来静态成熟租金提升一击，3年后的成熟期租金可能单店1.3亿以上。此外，到2020起码来个牛市吧。
本文是从社会公允价值来考虑，那些排队买商铺的同学，你还犹豫啥？欢迎拍砖，指出问题和风险。有水平的拍砖会得到我的打赏。
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