行，给你上上课。房地产股估值为什么是5倍呢？隐含了一个假设，就是未来盈利要大幅度降低，现在是5倍，将来可能是10倍，15倍，所以市场提前做了反应。但是华侨城的房地产业务包含了环境提升的溢价因素，盈利有保障，这从苏州合肥两地的拿地情况可以得出结论，所以估值应该到10倍甚至更高，这就跟银行股里的招商银行平安银行估值比民生银行高是一个道理，反应了业绩的确定性。另外华侨城在一线城市核心地段拥有大量优质稀缺土地资源，具有抗通胀属性，未来将通过门票涨价体现出来，按国际规则，不应计提折旧反而要重估增值，那么现在账面利润按折旧压抑了，就要通过更高的市盈率予以补偿。第三，文旅产业即将进入新一轮高成长期，华侨城文旅项目快速拓展，已建成项目增长动力强劲，文旅项目估值有提升空间。我个人认为华侨城当前合理市值1500亿到2000亿元之间，并随业绩的增长而向上提升。$华侨城A(SZ000069)$

客气了，球友们都很热情在做说明，我也分享下我的观点。
第一个问题，我也认为可调节，但这并不是什么坏事，不是虚增，本质上是在加强周转效率，以目前公司的土储来看，短期做到持续没什么问题，长期只能慢慢跟踪，没有人能保证能永续，或许等以后公司的纯房地产开发能力上来，原本这一块业务就留给自己做了也是很有可能的，利润更多。这里必须强调的是上市公司的利润绝大多数也是可调节的。至于球友们对业绩的预测，大都是以毛估估为主，能理解。
第二个问题，1.文旅不止15亿，网页链接这篇文章可以有个大概的数据，今年欢乐谷的入园人数和收入同比都是大增，可关注我们的欢乐谷这个微信公众号，同时也可以看到，纯文旅业务正进入快车道。2.重资产给予打折这个事我不太认同，与其他重资产行业不同的是，华侨城的重资产主要是低价拿到的土地，建筑，设备(少部分，占比毛估估20%)，整体来看不仅不贬值，而是疯狂升值，但公司是用成本入账，本质上是隐藏价值，且华侨城的重资产对他来说是核心竞争优势，核心城市核心位置的卡位，目前行业格局基本上就是独一家。综上我认为这些重资产应该溢价而非折价。第三个问题，我们应该去理解华侨城做的事跟其他房地产公司做的事有什么区别，从财报上看的话最明显的就是毛利上的区别，原因是，华侨城在造城，在造城市新中心，这是其他房地产做不到的(保万等)，在城镇化初期，ZF确定城市中心，保万等房地产为其配套房地产给大众提供迁徙性和改善性需求，也就是这个阶段房地产企业步入快速发展的黄金时代，但现在不一样了，城市的发展已经到了一定阶段了，靠近城市中心土地的出让使用慢慢接近饱和，对大众的迁徙性和改善性需求的吸引力都远不如从前，同时跌加政策调整，所以纯房地产的逻辑短期出了问题。不同的是华侨城所做的是造城，造城市新中心，可低价定向拿地，几乎无竞争对手网页链接，所以目前还能大量满足大众的迁徙性和改善性需求的华侨城是一个，且根据目前公司所签约的项目来看是处于一个发展的快车道(远不同于其他纯房地产商)，所以你说的5PE的估值我并不认同，但我也改变不了市场的观点，只能享受。

这么多人还真诚的回答他，华侨城股友太善良了。提这问题的，要么是来找茬的，要么就是蠢，而且自负。

其实那么多人给你码字，一句谢意都没有，反倒好像都是在给你洗脑，真没必要理你

首先文旅业务不能仅仅采用历史数据，做个保底数据参考，当下国策（文旅部各种政策释放）以及人均收入到达10000美元后会增加精神消费的大逻辑，再结合今年公司所披露的文旅经营成果，欢乐谷集团披露今年的几个节日入园人数和收入同比19年均大涨30-40%（有些欢乐谷净利可不止一亿，看看那几个比较火爆的欢乐谷的数据就明白了），背后的原因有政策的因素，也有大众精神消费升级的因素，同时也有公司高效经营的因素，除了欢乐谷以外，欢乐海岸模式的发展目前看也很不错，一直认为欢乐海岸的盈利能力会明显高于欢乐谷模式，两者满足消费者不同需求，可共存，且都是在快速发展阶段，所以你说的文旅15亿，我认为那是以前而不是现在，现在很多因素都不一样了。
再者，你提到入账方式的问题，如果改成公允价值roe就会变小了，如果以一个指标来判断一家公司的价值是不够理性的，需要综合来看，我们要做的是判断企业的内在价值，隐藏价值是内在价值的一部分，不能说A企业roe低于B企业，A企业的内在价值就低于B企业，不然就本末倒置了。
最后，公允价值有没有变现方式，只能说目前仅看到的是REITS，以后会变成什么样不清楚，不敢打包票，但如果每个欢乐谷或欢乐海岸都能成为现金奶牛且持续性强的资产，到那个时候会是我们这些股东舍不舍得变现的问题了。至于欢乐海岸能不能算纯文旅收入，我偏向是，因为欢乐海岸系列是以文旅要素拓展出来的新业态，你如果认为不是也能理解。

你说的太虚了，这个吧里绝大部分也是在吹水。真正有价值的太少。炒股才吹票，投资是深入分析。

不分析数据分析你？

楼主还是自己多学习吧，如果内心不认可，别人回答的再好你也拿不住，如果自己认可，别人怎么说，你都会坚守

股价跌只能说市场被情绪主导而不是理性主导，这跟华侨城文旅产业有什么关系？信还是不信，华侨城就在那里。

价投本质不是数据，而是如何看待数据。主要还是做定性判断，如果仅仅是就数据论数据，看不到未来的发展变化，做的就是会计工作，就是一个会计，那还投资干啥。华侨城业绩是现成的，给5倍估值还是20倍估值，这里面的差别在哪里？在对未来业绩可持续性的价值判断。

我来回答第一个问题。
与多数人包括你认知相反，华侨城房产销售结算利润却是经常被调节。而投资处置收益存在调节可能但却从没被调节。
公司在处置资产时候没有考虑当年年度业绩影响，大部分处置资产从拿地时候就己计划转让股权，决定挂牌转让因素是公司开发能力和市场氛围的综合考量。有些地，从挂牌到转让成功甚至超过半年也就是跨年度，而公开挂牌特点决定了结算年度是不可以由公司自由决定的。
相比于其他公司的断臂式降价快速转让，华侨城的股权处置可谓高价待价而沽，买卖双方处于可卖可不卖的平衡。其中根本原因是公司不缺钱同时自身有一定开发能力，有卖不出也可自己开发底气，所以待价而沽。$华侨城A(SZ000069)$ $万科A(SZ000002)$

拿数据赤裸裸的分析，画地为牢，你也太自以为是了。不管什么行业，只要有市场，有永续发展，有高毛利率，有护城河，就有前景。不能因为仅是房地产，就笼统只给5倍估值。如果只是5倍估值我愿长期持有拿股息，能跑赢大部分基金。

1.卖地收益以后肯定会萎缩的
2.文旅利润随着规模的扩大，内容的创新（台子搭好了，怎么唱，唱什么戏，时间久了总会越来越有经验。重资金长周期搭建的台子就是护城河）。你说的地产包括市场化拿地的纯地产和文旅地产，文旅地产的利润率那么高，你统一给5倍市盈率肯定是不合适的，即便纯地产利润率在行业里也算高的，还有行业较低的融资成本……
所以你的毛估估即便现在也是偏低，用发展的眼光，以后文旅属性为主的华侨城逻辑重构的可能性很大。投资就是投未来，华侨城现在便宜，未来可期，我觉得可以投，至于华侨城未来发展成什么样子，天命由他不由我，自己能做的就是跟踪观察分析……

客气了，球友们都很热情在做说明，我也分享下我的观点。
第一个问题，我也认为可调节，但这并不是什么坏事，不是虚增，本质上是在加强周转效率，以目前公司的土储来看，短期做到持续没什么问题，长期只能慢慢跟踪，没有人能保证能永续，或许等以后公司的纯房地产开发能力上来，原本这一块业务就留给自己做了也是很有可能的，利润更多。这里必须强调的是上市公司的利润绝大多数也是可调节的。至于球友们对业绩的预测，大都是以毛估估为主，能理解。
第二个问题，1.文旅不止15亿，网页链接这篇文章可以有个大概的数据，今年欢乐谷的入园人数和收入同比都是大增，可关注我们的欢乐谷这个微信公众号，同时也可以看到，纯文旅业务正进入快车道。2.重资产给予打折这个事我不太认同，与其他重资产行业不同的是，华侨城的重资产主要是低价拿到的土地，建筑，设备(少部分，占比毛估估20%)，整体来看不仅不贬值，而是疯狂升值，但公司是用成本入账，本质上是隐藏价值，且华侨城的重资产对他来说是核心竞争优势，核心城市核心位置的卡位，目前行业格局基本上就是独一家。综上我认为这些重资产应该溢价而非折价。第三个问题，我们应该去理解华侨城做的事跟其他房地产公司做的事有什么区别，从财报上看的话最明显的就是毛利上的区别，原因是，华侨城在造城，在造城市新中心，这是其他房地产做不到的(保万等)，在城镇化初期，ZF确定城市中心，保万等房地产为其配套房地产给大众提供迁徙性和改善性需求，也就是这个阶段房地产企业步入快速发展的黄金时代，但现在不一样了，城市的发展已经到了一定阶段了，靠近城市中心土地的出让使用慢慢接近饱和，对大众的迁徙性和改善性需求的吸引力都远不如从前，同时跌加政策调整，所以纯房地产的逻辑短期出了问题。不同的是华侨城所做的是造城，造城市新中心，可低价定向拿地，几乎无竞争对手网页链接，所以目前还能大量满足大众的迁徙性和改善性需求的华侨城是一个，且根据目前公司所签约的项目来看是处于一个发展的快车道(远不同于其他纯房地产商)，所以你说的5PE的估值我并不认同，但我也改变不了市场的观点，只能享受。

这帖子有价值。回答的也很精彩。