行，给你上上课。房地产股估值为什么是5倍呢？隐含了一个假设，就是未来盈利要大幅度降低，现在是5倍，将来可能是10倍，15倍，所以市场提前做了反应。但是华侨城的房地产业务包含了环境提升的溢价因素，盈利有保障，这从苏州合肥两地的拿地情况可以得出结论，所以估值应该到10倍甚至更高，这就跟银行股里的招商银行平安银行估值比民生银行高是一个道理，反应了业绩的确定性。另外华侨城在一线城市核心地段拥有大量优质稀缺土地资源，具有抗通胀属性，未来将通过门票涨价体现出来，按国际规则，不应计提折旧反而要重估增值，那么现在账面利润按折旧压抑了，就要通过更高的市盈率予以补偿。第三，文旅产业即将进入新一轮高成长期，华侨城文旅项目快速拓展，已建成项目增长动力强劲，文旅项目估值有提升空间。我个人认为华侨城当前合理市值1500亿到2000亿元之间，并随业绩的增长而向上提升。$华侨城A(SZ000069)$

客气了，球友们都很热情在做说明，我也分享下我的观点。
第一个问题，我也认为可调节，但这并不是什么坏事，不是虚增，本质上是在加强周转效率，以目前公司的土储来看，短期做到持续没什么问题，长期只能慢慢跟踪，没有人能保证能永续，或许等以后公司的纯房地产开发能力上来，原本这一块业务就留给自己做了也是很有可能的，利润更多。这里必须强调的是上市公司的利润绝大多数也是可调节的。至于球友们对业绩的预测，大都是以毛估估为主，能理解。
第二个问题，1.文旅不止15亿，网页链接这篇文章可以有个大概的数据，今年欢乐谷的入园人数和收入同比都是大增，可关注我们的欢乐谷这个微信公众号，同时也可以看到，纯文旅业务正进入快车道。2.重资产给予打折这个事我不太认同，与其他重资产行业不同的是，华侨城的重资产主要是低价拿到的土地，建筑，设备(少部分，占比毛估估20%)，整体来看不仅不贬值，而是疯狂升值，但公司是用成本入账，本质上是隐藏价值，且华侨城的重资产对他来说是核心竞争优势，核心城市核心位置的卡位，目前行业格局基本上就是独一家。综上我认为这些重资产应该溢价而非折价。第三个问题，我们应该去理解华侨城做的事跟其他房地产公司做的事有什么区别，从财报上看的话最明显的就是毛利上的区别，原因是，华侨城在造城，在造城市新中心，这是其他房地产做不到的(保万等)，在城镇化初期，ZF确定城市中心，保万等房地产为其配套房地产给大众提供迁徙性和改善性需求，也就是这个阶段房地产企业步入快速发展的黄金时代，但现在不一样了，城市的发展已经到了一定阶段了，靠近城市中心土地的出让使用慢慢接近饱和，对大众的迁徙性和改善性需求的吸引力都远不如从前，同时跌加政策调整，所以纯房地产的逻辑短期出了问题。不同的是华侨城所做的是造城，造城市新中心，可低价定向拿地，几乎无竞争对手网页链接，所以目前还能大量满足大众的迁徙性和改善性需求的华侨城是一个，且根据目前公司所签约的项目来看是处于一个发展的快车道(远不同于其他纯房地产商)，所以你说的5PE的估值我并不认同，但我也改变不了市场的观点，只能享受。

这么多人还真诚的回答他，华侨城股友太善良了。提这问题的，要么是来找茬的，要么就是蠢，而且自负。

其实那么多人给你码字，一句谢意都没有，反倒好像都是在给你洗脑，真没必要理你

首先文旅业务不能仅仅采用历史数据，做个保底数据参考，当下国策（文旅部各种政策释放）以及人均收入到达10000美元后会增加精神消费的大逻辑，再结合今年公司所披露的文旅经营成果，欢乐谷集团披露今年的几个节日入园人数和收入同比19年均大涨30-40%（有些欢乐谷净利可不止一亿，看看那几个比较火爆的欢乐谷的数据就明白了），背后的原因有政策的因素，也有大众精神消费升级的因素，同时也有公司高效经营的因素，除了欢乐谷以外，欢乐海岸模式的发展目前看也很不错，一直认为欢乐海岸的盈利能力会明显高于欢乐谷模式，两者满足消费者不同需求，可共存，且都是在快速发展阶段，所以你说的文旅15亿，我认为那是以前而不是现在，现在很多因素都不一样了。
再者，你提到入账方式的问题，如果改成公允价值roe就会变小了，如果以一个指标来判断一家公司的价值是不够理性的，需要综合来看，我们要做的是判断企业的内在价值，隐藏价值是内在价值的一部分，不能说A企业roe低于B企业，A企业的内在价值就低于B企业，不然就本末倒置了。
最后，公允价值有没有变现方式，只能说目前仅看到的是REITS，以后会变成什么样不清楚，不敢打包票，但如果每个欢乐谷或欢乐海岸都能成为现金奶牛且持续性强的资产，到那个时候会是我们这些股东舍不舍得变现的问题了。至于欢乐海岸能不能算纯文旅收入，我偏向是，因为欢乐海岸系列是以文旅要素拓展出来的新业态，你如果认为不是也能理解。

跌到净内裤了，还好意思文旅。

如果茅台 不涨价，现在每瓶几十元，贵州茅台值多少钱？

游乐场门票涨价，也是被动的，被通胀和货币贬值推升的，如光指望门票涨价来增加收入利润，那就太被动了

你说的对

大队长高屋建瓴！

一、投资收益就是把项目转让了，自己开发也能赚那么多，为什么转让就不是我们的事了，说是管理层调节收益就有点小肚鸡肠了，利息资本化，投资性房地产公允价值计量，能调节的多了，别人不屑于玩这个。二、负债成本低于5%，毛利74%（趋势下降，但还是很高），愿意给多少倍，看各位的心情，讨论无意义。

1，来着合营项目的股权。相当于华侨城和其他房企一起开发，获得比例权益。这是正常的。
2，all cash is equal,所有的现金都是等价的。虽然高负债行业应该给予更高的风险溢价，但房地产创造的利润并不低人一等，你这种偏见完全是被歪理邪说洗脑了。

赞

另外5倍10倍这个答案目前没人敢跳出来回答你，目前股价阴跌中，等股价上涨阶段，才会有狂热爱好者来举数据怎么达到5倍，10倍。投资收益这个按我理解是可调节了，国资委有硬性要求，业务及利润金额要稳重上升，才能评A，这也是华侨城为什么不能失去纯房地产开发的原因，虽然今年已成鸡肋，而且往后风险也大，但毕竟业务占比达到四十多。

五倍十倍空间其实就是如大队长所说的星辰大海，道理其实也很简单。不认可你的时候给4倍5倍pe，认可你的时候抱团一下20倍30倍Pe不过分吧？加上业绩增长一下，双击一下，10倍空间就出来了。只是理想丰满，现实骨感，晚上梦一下就更快了，晚安！