| 发布于: | 雪球 | 回复：87 | 喜欢：2 |
老方你认为老潘当年在卖北京各SOHO商铺的时候相信自己告诉客户的商铺投资回报率预测吗？如果不相信，参考我们私募行业的价值观，老潘的行为是什么性质？
老潘后来为什么不扩张了？如果自己的客户群体中有很高比例的不满、扯皮、暗恨、鄙视、辱骂，他还能有一颗雄心和信心继续搞大么？推人及己，便可略知一二。
所以，商业透支行为带来的短期巨大成功，必然带来此后的巨大停滞或倒退。这也符合自然规律。
值得我们借鉴，学习！
一样的想法，现在真的核心商业圈都分散了。和欧美发展进程一样，富裕家庭会越来越注重居住的品质和周边的环境，都会逐渐搬离到相对周边的地方，如果相对地块有优秀综合体的话，也不可能在开车去传统的核心商圈购物了。动态看，老的传统核心商圈终归衰败。
我觉得原因是在于商业地产最终的客户还是来自大众消费。大众消费又是喜新厌旧，比较懒（讲究便捷），商业地产还是得跟着大众消费的趋势走。
商业地产本身就是一个赢家通吃的行业，一个区域内的消费者是有限的，商城里的品类又是大同小异，最终的赢家肯定是流量大，管理得当的综合体。
最近商业体越开越多，区域内的老三之后的想要弯道超车就很难了。投资新区域的商铺的风险就在这里了。要买商铺的要慎重考虑类似万达金街这种商铺。一旦商铺卖出去，开发商只会管亲儿子，嫁出去的就不好说了。
写字楼就不一样了，只要在同一个区域内，差不多的条件下，租售比都是比较接近的。各种公司聚集在一起，越多越好。
商品房就更容易了。同一个区域内，只要不是太旧太糟糕，房价基本跟新房市场价接近。。。
引用一个邻居的房地产投资经验：“投资房地产市场及各种金融理财投资，风险与收益同俱，需要研究国家政策、市场经济状况、营销技巧、投资技巧。同时房地产还要有风水研究等等。要有市场风险意识，切忌盲目激进投资。只有俱备丰富的投资、经营理念，才能在市场激烈竞争中，减少失败机率，并走向成功。”
对的，而且一般只有10年，但是好歹不会爆仓吧[笑]，而且利率也不太贵，一般在6-8%左右浮动，有很多银行创新的，后面过了10年可以继续这样玩下去，不过房租收益率实在太感人了[摊手]，只能说适合没有脑子的，就想弄个铺子拿在手里的。而且我认为，个人投资商铺一般选择新房小区配套物业最佳。你说的这些都是需要极强运营能力的综合体，我曾经劝阻过很多朋友不要去碰那种楼上分割面积的所谓的商铺，基本都是野鸡开发商做的，为了回笼资金各种忽悠。从你这里学了挺多的，向你表示感谢[献花花]
个人投资商铺难度较高，除非非常熟悉所在地区，其他建议慎重。至于商业地产的整体市场而言，很多大城市中心区因为人口迁出而商场数量倍增，压力也是巨大。不过也可以看到，目前华润、红星美凯龙、大悦城、凯德、新城等商业地产投资商，这几年都倍增了他们未来的发展目标。原因在于绝大部分同行在产品和实力上较弱，缺乏经营和竞争能力。从不少新型商场目前的表现来看，我暂时认同他们的看法。即：一九分化，整体市场承压的同时，不排除少数企业活的较好，并迎来发展机会。
要是SOHO中国的项目，潘总卖价卖的好，另外SOHO中国没有统一的业态规划，分割产权出售，这种商业大多一塌糊涂
一个简单的例子，散售商业为了好卖，把动线修改的铺铺临街，然后商铺面宽小，进深大，这种商铺最终就是格子铺的效果
然后小业主恶意竞争，谁给的租金高，就组给谁，这种情况下业态肯定失控
商业就是商业，不只是出租
投资街铺是真的很难，而且好的街铺也真的很贵，假如能买南京东路一楼街铺，那个决策难度不大，价格估计很难接受，做的比较成功的是雅戈尔，但它也是拿来做生产工具的，并不是赚房子的差价
潘总是个很有意思的商人，早期住宅拿出来当写字楼卖，然后用优秀设计师嫁接北京地段，加上山西陕西内蒙古的老板捧场，真是把零售商业办公生意做的很好
另外商业物业交易，个人业主，税费极高，没有优惠，即使升值，大头也都得交税