| 发布于: | 雪球 | 回复：87 | 喜欢：2 |
一般来说，场分为好场和烂场。好的场。商铺都是只租不卖的。根本轮不到个人去投资。好比凯德广场。万象城之类的。全部统一招商。统一规划。进驻的都是品牌且有逼格，饮食多为网红餐饮。这种广场。连个保安都像仪仗队出来的。根本不会有空置率的存在。周末全部人流爆满的。凯德的场。在三四线城市出租率爆满。烂的场。早早就把商铺全部转让了。好比某一些楼盘的第一层。
如果你说的是新城、万达这些，他们根本目的都是为了卖房子而不是运营。新的综合体刚开业，只要位置内没有太多其他商圈竞争，一般因为新鲜感原因都会火一小段时间。这对他们就够了。如果说的是恒隆这些，我感觉他们有一个总的定位，然后根据具体城市项目会有项目本身的定位。最终还是看运营，同个公司有的项目运作的不错，有的很一般。
在2012年附近，每个煤老板都是资本富裕的一塌糊涂，每天都有人帮他们“融资”，投入他们赚钱如流水一般的生意，钱太多了，投一点物业并没有什么奇怪的，要说SOHO中国的物业贬值了，比起在高位买煤矿的老板来说，有这些北京物业的煤老板还是幸福的，煤矿当时的泡沫，远大于这些物业，可以翻翻当时煤老板各种消费新闻，什么鄂尔多斯的路虎销量，整栋购买的洋房住宅，全村团购买房，可能现在任性的变成了地产开发商，钱多的烫手，开始到处投资[吐血]
放心吧，潘总有些项目，一半以上的客户是来自于能源行业（主要是煤炭），还有一些民间高利贷行业（比如之前的房姐龚爱爱），这些老板很多连买的物业门朝哪开都不知道
现在的商业地产恐怕和地段关系不大了，甚至和政府规划关系都不大了，主要看开发商品牌和运作能力。差地段有好的开发商开发运作也能变成好地段，好地段让普通开发商做也可能变成差地段，我现在都搞不清深圳各区商业中心在哪里，况且中心都不像中心的样子。而且商业地产的生命周期还有待观察，做得好的商业圈也不一定一直好下去。反正普通人投商铺基本上是没什么戏了。
从大多案例来看，定位确实非常重要，但不是绝对的，商业地产公司也会塑造商圈，我记得印力的老板前段时间说，它早期大概九十年代去香港海港城，那里也不是今天的这种顶级奢侈品的定位，随着消费者变化，商业经营也要随着改变
总体上，横跨一二三线城市，又不同地段，是非常难的，因为你都想做，但商户不是都想做，生意得商户参与才成立
基本上，最值钱的还是核心区位，类似西田和西蒙这种老牌开发商，都会逐渐缩减差一些的项目，主要持有核心位置旗舰商业
远郊商业，除了奥莱，在东亚地区好像并不受欢迎，宜家可能是可以的，这可能和人口分布，还有生活习惯相关
优质的零售商户，肯定会集中于少数优质商业，这个基本很难变化