中国房地产最主要的问题，是土地供给缺乏市场调节的力量。换句话说，是土地供给的价格弹性不足，即在房价大涨的时候，土地供给没法相应的增加来平抑房价。而从空间上来讲，东部对人口有较强吸引力的地区，大的城市，土地供给反而少。中西部房价相对不高的地区，甚至人口在流出的地方土地供给反而多。所以在空间上也带来了土地的错配。当供给不能够根据价格，根据房价来做调整，不能够在房价高的时候土地供给多，房价高的地方土地供给多，那自然房价它就会居高不下。我觉得这是可以通过，不是说要否定土地财政，而是通过优化土地财政运转的方式，来达成既能够支持经济增长，又能够让老百姓以相对便宜的价格住上房子的目标。所以现在的核心问题是，我们需要在土地供给方面引入更强的市场化机制。让土地的供给无论是在时间上还是空间上，都跟着房价这个价格指挥棒走。把这个问题想清楚之后，我们现在不是说去否定土地财政，去否定房地产，而是怎么样去解决之前，这个行业存在的一些堵点，让市场能够更好的去配置资源。
从数据上看，地产需求和人口结构的变化之间，没有明显的关系。很多人喜欢用人口数据来讲房地产，甚至有比较偏颇的观点认为，现在我们老龄化了，所以地产需求肯定就趋势性下去了。这种观点是一种想当然，没有看数据。比如我们看25岁到39岁年龄段（购房主力军）的中国人口，和我们地产的销售面积，你会发现两点。第一，人口的变化的幅度，它比地产销售面积变化的幅度，大概要小一个数量级。因为人口是变化非常缓慢的一个变量。第二，从周期上来看，你会发现其实也对不上。比如说2022年，我们25岁到39岁年龄段的人口，它的数量一年下降了1.5%，而2022年的地产销售面积下降了30%，好像说至少方向上一致，只是跌幅差别很大。但同时我们注意到2003年到2005年，那几年我们的25岁到39岁年龄段的人口数量，每年的降幅都接近2%，比2022年的降幅还要更大，但是那几年的地产销售其实是相当不错，正增长20%、30%甚至40%，因为人口的变化是非常缓慢的，缓慢到以年为单位也看不到什么变化。你要拿这种很缓慢的长期变量去解释我们以月度、季度、年度这些纬度上看到的经济周期的波动，行业的波动，是根本对不上的。那些用人口来解释房地产的人，只要回去简单看看数据就知道，自己的论断是多么缺乏论据。
再进一步，我觉得用人口来讲房地产需求，这种观点是非常肤浅的。这是种什么样的观点呢？就是数人头。人多了住房需求就大，人少了住房需求就小；包括以人口结构来看经济增长，也是一样的观点，人多了经济增长就快，人少了经济增长就慢。这种看问题的水平连200年前的马尔萨斯都不如，马尔萨斯都知道“有效需求”这个概念。学过《经济学原理》的人应该知道，需求不是一个点，需求是函数，在不同价格上会有不同的需求。我们讲需求是讲需求函数，那现在我们确实看到房价这么高，当然就会有很多需求没法表达出来。但如果房价能够降下来，那么需求就会明显增加。然而就是因为这些偏颇的观点，导致地产政策也出了很大的问题（去地产供给、限制土地出让）。现在地产市场短期下行压力非常大，而中长期房价上涨压力很大。所以急需纠偏来让地产市场尽快恢复正常（让地产商能够有钱盖房子），通过房子供给的修复，中长期土地供给的扩张，来平抑房价未来上涨的压力，满足广大居民对美好生活的向往。$上证指数(SH000001)$ $沪深300(SH000300)$ $创业板指(SZ399006)$
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注：马尔萨斯（1766－1834），英国经济学家，他的《人口论》从“人口在无妨碍时，以几何率增加，而生活资料只能以算数级率增加”的论点出发，认为人类社会的一切贫困是一种永恒的自然现象。他认为，要避免劳动者的贫困，惟有使他们生命缩短、人口减少或不孕不育，而饥饿、疾病和战争都是减少人口的手段。对于这种观点，发表于1949年的《历史唯心观的破产》一文写道：“中国人口众多是一件极大的好事。再增加多少倍人口也完全有办法，这个办法就是生产。西方经济学家如马尔萨斯者所谓食物增加赶不上人口增加的一套谬论…”