本来不想讨论行业，投资从来都是自下而上的，投资收益来源于公司而不是行业，但经历了去年的疾风暴雨尤其是房地产相关行业，投资者风声鹤唳草木皆兵，物业股、地产股无差异地成了过街老鼠，投资者不分青红皂白弃之如敝履，所以我愿意用这样一个标题提醒——投资仍需要理性。
更好的竞争格局不意味着行业景气度提升，甚至不意味着行业不萎缩，对投资者来说，更好的竞争格局只有一个意义——优秀的企业会越来越好。
什么是不好的竞争格局？
去年上半年的地产竞争格局非常糟糕，企业不要利润要规模，行业是拼刺刀的红海；去年的物业竞争格局很不好，估值虚高，企业为了上市带资进场、高价收并购。
为什么说现在迎来了更好的竞争格局？
先看看地产，经过多部门五花大绑的监管调控，疯牛已经倒地口吐白沫，上半年房企疯狂竞价不要利润去拿地，下半年土地不断流拍，企业不到十个点的利润不愿意出手。现在拿地的利润率是近几年最高，而且这种状况会持续很长时间，因为行业大多数企业已经无力拿地了，地方政府出于振兴经济、保障民生的考虑有更迫切的愿望出让土地，土地市场正经历供求的根本变化，而需求在限购限贷限售的多重约束下绝大部分都是刚需，虽然经济转弱会让刚需缩水，但不会一下子像土地市场那样需求消失。优势企业正迎来难得的契机，由于大量企业的出清，这种机会窗口不是短期的，下半年供求关系有望进一步改善。
再看看物业，大量房企躺平被迫出售物业救命，收并购市场迎来了供求关系的根本改善，同时物业公司估值大幅度下降，高成本拓展面积已经没有套利空间，企业经营的竞争进入了相对理性的阶段，无论一级市场还是二级市场，大家都开始更关注商业逻辑本身而不是资本套利逻辑。这种状态下，品牌物业将获得越来越多的市场份额。
至于政策因素，今年只会暖风不断，其实政策更多是果而不是因，行业过热会招致严厉监管政策，行位衰退政策只会积极。去年房地产销售达到了创纪录的18万亿，事关财政、就业，目前的经济环境有多差我想不用我多说，投资者憧憬的新基建、新能源更多的是花钱，钱从哪里来？筹集资金、搞活就业，没有房地产相关行业是万万不能的。物业和地产将从去年的逆风行业成为今年的顺风行业。
行业的优秀企业在哪里？
就地产行业来说，如果用一条标准，就是去年下半年后仍然有能力持续拿地的公司，不能拿地的公司可以不看了，如果标准更严格一点，可以加上去化良好且手里亏损项目较少的公司，如果标准更长期一点，那就是品牌和成本控制了。
就物业行业来说，如果用一条标准，就是内生增长潜力巨大的公司，内生增长可以定义为：母公司交付+独立外拓面积的增长，如果更长期一点看，核心还是品牌和运营能力。对于那些手里有大钱的企业，目前的一级市场也提供了很好的机会，但并购带来的增长更多是一次性的。
为什么是物业和地产而不是地产和物业？
放眼未来，物业的经营基础更稳固，行业内很多公司都可以稳步发展，反观地产，行业总量大概率已经见顶，这次风暴，企业大面积瘫痪，即使未来能活，也是重度残疾无法完全恢复了，所以地产只有少量的公司可以继续增长，但毫无疑问，行业出清后，他们也有了更好的生存环境。
昨天晚上开始写这个帖子，没有写完，不想今日暴涨，看了一下，很多个股几个月的跌幅，这两天就涨回来了，如果保持理性，市场情绪只会为你创造机会，不写太多了。
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