1，销售端：房地产销售基本探底
去年6月份开始快速下滑，目前的月销数据相对2021年高位的18.2万亿已经腰斩。当然如果你认为9万亿的规模还是多了且不可维持，那就请跳过…….
当然绝大多数地产上市公司受制于拿地、新开工等因素，未来两年的销售还会持续下滑。地产股里面如何选择标的，就看各自的理解了。
过去新城基本是跟随地产板块涨跌，未来有望逐步走独立行情，毕竟选择新城控股的大多都是奔着吾悦广场去的，而且新城过完今年就完成保交付任务，未来如果不拿地只消化剩余的存量土储，地产销售这块对新城的影响越来越小。
2，政策端：在房地产稳定之前都是只有利好
城市限购一个个放开，房贷利率一降再降，最着急的当然是卖地收入大减的那个主体，无奈房价下跌阶段，不要说投资需求（个人觉得未来这一块也不会再有），就算是刚需都会观望，买涨不买跌这是客观事实。
房企的信贷融资这一块政策也在不断放松，但由于有银行的责任问题，整体处于说得好听、落实不好说的阶段吧，边走边看就是了。
就好比一月底新推出的经营性物业贷这个政策，如果落实到位，那么新城控股这样拥有大量自持商场的无疑是最受益的，这也是我敢于8元加仓新城控股的理由之一。
3，公司层面：即将迎来曙光
我一直认为有息负债降到500亿规模就不用再降了，毕竟有1000亿+的投资性物业摆在那里，哪怕不再拿地，也是未来降借贷成本比降借贷金额更好些。
有些人觉得新城把负债降到0需要很漫长的时间，这的确是事实。如果单纯考虑处理完存量土储，回收200亿左右的土地款，有息负债还会有大概400亿规模的样子。只依靠商场经营还要扣除股票分红的话，以后每年偿还20亿需要还20年。
但实际上是公司经营是动态的，500亿的有息负债是超哪条红线了？负债率很高吗？维持在500亿规模，5个点25亿的利息支出而已，还不到吾悦经营净利润的一半。为什么要还清贷款？新城稳定下来后，用吾悦经营获取低利率融资成本，继续昂首挺胸拓展干事业不行么？
4，确定性层面：属于少数地产公司里，账算的清楚和算的过来那种
投资最大的问题就是面临各种不确定性。业务太复杂的，摊子太多的，你能算的清楚，算的过来？反正我是没这个本事。
新城相对而言比较简单些，过去就是双轮驱动下把资产沉淀在吾悦广场上，除了仅有的几个酒店外，貌似资金没有损耗在别的无效资产上。而吾悦商场的租金收入也比较好预判，200个全部开业后，大概年租金稳定在150亿左右。至于未来租金是否还能上涨或经营不善导致下降，这个只要持续跟踪就好。
吾悦这块利润60亿，扣除400*0.5=20亿利息支出，核心净利润40亿。
每年租金上涨1%，公允价值投资带来15亿左右重估，账面利润55亿。
如果还有拓展吾悦或拿地开发，维持少量房地产开发业务，年销售额300亿，220亿权益销售，净利润率按正常的5%算，再+11亿，核心利润51亿，账面利润66亿。
目前股价10.1元，总市值227.82亿（两周前跌倒8元，市值180亿）。
5，时间成本问题。
2017年我刚买新城的时候，那时股价16元出头，吾悦广场14-15家。现在已经开业了160+
7年时间股价几起几伏，最高涨到2021年初的53元，最低又跌倒前些天的8元。
公司还是那家公司，只是公司业务已经由房开为主过渡到吾悦经营为主，业绩的进攻性小了但变的更稳定了。
从时间成本角度，现在买入确比过去几年的时间段都要更好一些！$新城控股(SH601155)$ $新城发展(01030)$