$华侨城A(SZ000069)$ 武汉青山红坊的三块地是华侨城最近5年投入资金最多的地块，拿地花了165亿，100%权益，土地平均成本12000元/平米。

2022年卖了10.7亿，均价20500，2023年卖了8.13亿，均价22600

上海唐镇项目100%权益50亿土地资金，44000的土地成本，销售价格67000，2022年就已经销售了52.7亿，到2023年年报还未交付。

2023年年报中超过10亿的未交付的合同负债有262亿，里面很多项目名称都无法找到相应的成本数据，翻了一个多小时，只找到2个，利润率还是很高的！尤其是2016年拿到的南昌地块！

南昌这块地没有文旅和住宅分开的数据，无法计算住宅楼面价，只能按总体算，但是2016年的时间，成本应该不高，利润率可观！

目前华侨城受投资者诟病最多的问题就是文旅没有在报表里披露详细的经营数据，南昌这块地也是一个典型，住宅商业文旅都是混合的，拆分也比较麻烦，如果没有强大的外力推动，公司是很不愿意做这样的拆分！不过2023年年报经营情况也做了相关说明，公司正在做运营类项目和房地产项目的主体拆分。

2019年到2023年 文旅综合用地拿地总价335.46亿，权益对价273.35亿

襄阳华侨城文旅项目，权益比例51%，土地成本超级低，无论这么卖，都不可能亏损！2022年卖了8亿，均价9300，2023年卖了10亿均价8200

上海唐侨盈这个项目据说已经销售一空，113046的计容面积，按照70000每平米的销售价格，总价也只有79亿，但是合同负债里面是56亿，存货里面的“开发产品”也就是现房还有60亿，也就是说，存货是包含合同负债的？

2023年3月，公司一度想发行可转债，募集88亿，无奈股价跌跌不休不了了之，可转债曾经测算过一些项目的利润情况，我也统计了，如下：

这是2022年年报和2023年年报披露的一些销售数据，对比了平均销售价格。

很明显，报表上的项目名称总是改来改去，是不想让投资者分析明白！过去两年结算了比较多的低权益比例项目。

从数据上来看，未交付的合同负债是放在存货中的“开发产品”类别，这个指标相比2021年增长了50%，应该是结算延后了！万科增长23%，金地集团增长18%

2022年公司计提了115亿的存货减值，典型的就是商丘的项目，公司预计售价6300，2022年卖了1.47亿，均价7400，2023年卖了3.34亿，均价6700，实际上并没有低于公司的预计售价。

三四线城市的房价也就是个建安成本，根本就没有下跌空间！

信和置业御龙山项目，公司2022年计提存货减值30亿，理由是销售限价，实际上2023年10月成都就已经取消了限价令！看网上的信息，这个项目好像已经售罄，但是开发成本中依然存在47亿的存货。这个项目公司收购了之后改过规划和容积率，增加了几栋楼和商业。

现在报表里名称“信和置业御龙山”，预计下次再卖就会改成“滨江一号”了。

计提了这么多的存货跌价准备，如果市场好一点，是可以销售转回的，房地产公司特有的预售结算模式，报表的可操作空间实在太大！

华侨城现在这个破产价格， 也没人再关心经营情况了，投资者都深深套牢，我也一样！

华侨城所有的旅游园区的固定资产按原值计算高达410亿，现在已经折旧到230亿，但是如果现在建设这么多的旅游景区500亿也拿不下来！

公司的资产负债表完全没问题，守得云开见月明，不见风雨怎能见彩虹！

很多人还趋之若鹜的选择现在依然盈利的万科，保利发展等公司，我反而觉得计提充分的华侨城更有性价比。