| 发布于: | 雪球 | 回复：53 | 喜欢：11 |
股权在法律和实操上都劣于产权。我参与过不少官司，首选要钱，次选要产权。股权很靠后的，排前面的东西抢完了，才会不得不要股权。哪怕是承租权都比股权的控制力强。
这还是100%股权的情况。小股权没有任何控制力，只有被动分红权，价值更低一些。
再看看香港、新加坡、大陆上市的reits，估值也比分开卖资产要打折几成的。
亚洲reits之王$领展房产基金(00823)$ 才什么估值？人家业绩也一直很好，年年派息的。
境内上市的reits，cap rate也是比整售高一些。
原始发行人虽然卖掉了一些股权，但资产控制权还握在手里。外部股东并没买到资产权利，只买到被动分红权，连换管理人都做不到（参考$春泉产业信托(01426)$ ），价格显然不可能达到完整产权那样。
1、100套房的1%必然比一套房的100%更有价值，首先可以分散风险，很多人花半生积蓄加杠杆梭哈买一套房，在我眼里就是纯纯的赌狗行为。楼裂了怎么办？邻居是个奇葩怎么办？变凶宅怎么办？城市/区位落寞了怎么办？另外流动性更好、交易手续费更低，我缺钱了今天可以立刻卖5%出去，你缺钱了可以卖5平方米出去吗？
2、股权比产权折价是因为有代理人风险，但你严重低估了欧美reits的规范程度，比如说$Realty Income(O)$ ，1994年上市至今按月准时派息，注意是按月派息，30年从未间断且持续保持增长。震撼吗？ 你的房子租出去30年，有多大信心每个月都能准时收到租金连续30年？ 所以欧美reits通常估值中枢都略高于1pb，市场已经给出了答案。 当然如此规范的运作离不开珐致的建设，这个肯定不是全世界通用的。
3、cap rate就是他说的净租售比，分母是房价而不是股价。反馈的是租房市场行情，和房产在reits公司下还是个人名下无关。
要不是我炒欧美reits差点就信了。新加坡的Q5T的cap rate是3.93%， 欧洲的GYC被zf按着头不让涨租金的cap rate也干到了4.1%。就算以前欧洲0利率的时候，我在伦敦租的房子租售比也不止1.5%，请问你说的全球是哪个星球？[滴汗]
我说的是全球多数一线城市的平均真实净租金回报率大致在1.5%-2%区间。合不合理跟长期利率有关系；大体来说，如果当地普通居民可获得的最优惠房贷利率接近这个真实净租金收益率时，房价是有支撑的，因为会触发套利。。。这是大体平均的一个概念，具体来说每个房子都不一样，一物一价。。。
香港的REITs也想来碰瓷欧美？领展是因为商铺写字楼整体扑街，如果自己加杠杆买商铺，实际净值曲线会比买领展股票好吗... 讨论的前提肯定是资产和公司正常运营中。 中国的REITs普遍资产估值不准，人家欧美REITs的资产股基本就是市场价，资产可以按账面价值轻松卖回给市场。 亚洲的REITs还有一点是股权结构非常奇怪，根本不是公众信托。 欧美REITs都是先锋领航、贝莱德这种大资本分散持股，管理层稍微不做人一点就赶走了。只能说不同环境里的信用折价是不一样的，盐碱地和黑土地肯定是有差别的
不合理啊，你亲戚怎么会有租界的房子？不是早充公了吗？如果是改革开放后买的租界房，就按照新的产权期限计价。老公房是有产权期限的，又不是永久是你的。市场不傻的，报废房有报废房的行价。