万科物流多,但物流基本面现在不好,几个超级大佬都在砍仓缩表,出售时机极差,这是比较麻烦的地方,其实很早就有万科要卖物流的传闻。
简单说,总对总“超融”了,融来的钱在商业地产“超投”了,最可怕的是祝九胜说,从总对总到项目制,我们的财务还在学习……
这些说法,在万科的财报早有体现,九胜不忘给自己辩解,说同行50亿NOI就顶住宅500亿回款,意思是我的战略是对的,公司没执行好,投出去的钱,没产生足够的NOI。
问题的关键,就是九胜没有做过总对总到项目制的压力测试,假如你没超融超投,无非就是资产再抵押给金融机构,不会出大问题,你现在资产不够抵押,金融机构当然抢,不然就会踏空。
万科管理层还是坦诚的,但是话也没有说尽,不容易听懂。
马云说过,天不怕地不怕,就怕CFO当CEO。
财务出身的人,还是太注重报表,太轻视战略,对客户、对合作方、对业务的关注度都不够,对环境的变化都有点迟钝。
张勇如此,郁亮也是如此。
打顺风局守成还行,创业阶段和变革阶段都很致命。很多时候,报表都是一个滞后指标,等到报表上已经出现问题的时候,大局已定了。
不过万科的问题远不止于此。$万科企业(02202)$ $万科A(SZ000002)$
万科的问题很复杂。其中之一,应该也是比较重要的一个,就是九哥上位。这个可以算是宝能事件的后遗症,正常的管理层迭代由此中断,治理结构急剧退化,财务+银行家的搭档,注定只能在地产金融化的道路上蒙眼狂奔。反观龙湖,2022年下半年顶住巨大压力坚决完成管理层更新,从而开始进入机构化时代,二者高下立现。$龙湖集团(00960)$ $万科企业(02202)$
仓储地产不是几个房地产大类里面表现较好的资产吗?