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不但容积率要审批，连你的建筑与园林的外观，都需要审批，当然，审批的并不是政府，而是你的邻居，其他的业主。这样说的话，用审批不太准确，准确的说法应该明表决通过。
美国房产税没那么高，50 个州的中位数是 0.9%，超过 2% 的只有四个州。房产税大致根据房价最后一次交易价格核税，现价 100 万的房子，如果上世纪 20 万买的，现在可能也就按照 30 万来征税，所以很多居民实际税负很低。
这个想法有点意思。说到房地产税，也有个有意思的现象，一个美国人拥有的房产，山姆大叔每年从中强制拿走价值的2%（像收利息和股息一样），但大家认为美国的房产却是永久的私有产权。。。但国内的房产，目前永久持有期间基本不用交税（所谓70年到期也基本可以一直续期），但名义上却只是国有土地使用权，而不是产权。。。
应该是非常严格的，芒格曾经在西科金融股东会上，多次发牢骚抱怨过一个他们开发的只有20幢房子的地产项目，帖下其中1989年的一段： 加州圣巴巴拉市的地产项目
我们历尽曲折
西科在圣巴巴拉市(Santa Barbara)做这个地产项目饱受折磨，好在终于要修成正果了。
有一栋房屋的框架已经建起来了。其他房屋，我们正在逐一申请建筑许可。
我们已经在这个项目上花了大把的钱，包括请律师，包括为了保护文物古迹花的80多万美元。我们自己修了自来水给水管道、排水管道、所有的道路。按照圣巴巴拉市的要求，我们投入了大量资金营造景观。
按照正常的规划，我们应该得到更多的建筑面积。然而，为了照顾圣巴巴拉市居民的利益，我们把这片土地的一半让了出去。我们的土地紧邻当地著名的海湾，居民们当然希望能自由地去海滩休闲、冲浪、散步。
我们把土地的核心区域让给了公众，这才换来了在周边区域建几栋房子的许可。
现代的城市规划，我们不遵守不行。圣巴巴拉市是一个经济增长缓慢的地区，当地政府用各项法律法规给经济增长套上了枷锁，总是拿出各种条条框框限制经济的增长。我们和他们斗了13年。
《海岸区域管理法规》让我们处处掣肘。这项法规，我投了反对票，我夫人却投了赞成票。我们家都分成了两派，难怪最后投票结果是这项法规通过。在过去，有些人露天采矿，给环境造成了很大的破坏。以前，还有一些开发商，盖了一圈房子，把海滩圈起来据为己有。这样的矿主、开发商，当然让人憎恨。于是，人们制定了严格的法律约束他们。制定更严格的法律也是有必要的，否则那些人太肆无忌惮了。总之，现在的法律非常严格。
这还没完呢。上周，圣巴巴拉市颁布了一项重磅法规，推出了又一项抑制经济增长的有力举措。我们被拖了13年，被条条框框限制得动弹不得。现在，政府颁布了新规定，每年在蒙特西托(Montecito)地区只颁发36个建筑许可。蒙特西托地区还有四五百块空置的土地，这些土地的所有者可成苦主了。
按照宪法的规定以及“法不溯及既往”的原则，我们应该不受此项新规的影响。更何况，我们向圣巴巴拉市让渡了大量利益，才换来开发许可，而且我们已经完成了“三通一平”，开始动工建设了。
我们对当地政府和居民简直是俯首帖耳、言听计从。我们的项目旁边有个邻居，她找到我们说，我们修的大门、铺的鹅卵石太气派了，把她家的大门给比下去了。她觉得，我们应该负责把她家的大门翻新改造成一模一样的，而且她还一分钱不出，全都让我们做。我们答应了。我们也说明白了，给她家的翻新可以，但不能因为开了这个先例，让我们沿着大街把圣巴巴拉市所有人家的大门都翻新了。
该做的，我们做了。不该做的，我们也做了。地下的给排水管道也是我们出钱修的，周围的居民区都从中受益。我们已经尽到了最大努力。
结果又来了这项新法规。我认为，按照宪法规定，我们不受新规的约束，可谁知道监管部门如何执行？是否会采取强硬的立场？在圣巴巴拉市开发房地产，想赚钱，实在太难了。圣巴巴拉市的市政部门以防止水资源短缺为由，宣布在全市范围内暂缓所有房地产建设项目。
我们感到很无语，只能苦笑了。我们那片土地下面有充足的地下水。这片土地之前的主人建有一个私人高尔夫球场，耗水量巨大。高尔夫球场还雇了40多个工作人员。我们的项目完工后，都入住了，也没那么多人，用不了那么多水。高尔夫球场都在那多少年了。
按照加州的水务法，与当地的蒙特西托区水务公司相比，我们具有优先级更高的用水权。我们的地下水充足，我们的自来水来自水井，拥有第一优先级的用水权。圣巴巴拉市之所以颁布这一抑制经济增长的法规，理由之一是担心圣巴巴拉市市区出现水资源匮乏的局面。他们为了保护低级别的用水权，无视法律规定的高级别用水权。
这好比把你家左右各扣减六米，分给两边的邻居，因为邻居的投票数比你多。为了保证具有低级别用水权的居民不出现水资源短缺，拥有高级别用水权的人被取消了建筑许可。我们有冤没处诉，有苦没处说。圣巴巴拉市的营商环境真是好啊。
更让我们感到无奈的是，监管部门的工作人员，他们都是聪明正直的好人。我们区的新任主管工作勤奋、头脑聪明、为人正直。她的助手也是和她一样的人。他们完全符合我们互助储蓄招聘员工的条件。从各方面来看，地区新任主管是很优秀的人。只是受政治团体的压力左右，他们遵循的是一套不同的价值体系。
我能理解为什么有些人竭力主张抑制增长。在加州居住的人应该深有体会，不加限制地让更多人涌入，高速路会越来越堵，都市区的人口会越来越稠密。
我想提醒各位股东，别高兴地盘算我们的地产项目能大赚多少，这个项目离完工还早着呢。
从好的方面看，我们应该能把这个项目做得很漂亮。我们历尽曲折，但总有交付的一天。我们的大部分客户以度假为目的而置业。他们不会带来治安问题，也不会增加当地学校的负担。他们是岁数很大的人，没有需要占用公共资源的小孩。
他们的房子很贵，他们会交很多税，每年都得交1%的房产税。他们会慷慨地捐助慈善事业。一方面，不是富人，买不起我们的房子；另一方面，不是乐善好施的人，我们也不把房子卖给他。
哪个社区不希望这样的业主入住？他们在哪居住，都会为当地贡献良多，而索取极少。他们一定会出钱出力，积极参与当地事务，增进当地居民的福祉。他们走到哪里，就把善行带到哪里。
我想把圣巴巴拉市的情况告诉大家，因为这是个趋势。圣巴巴拉市只不过是更极端、更典型一些，其他地方也和圣巴巴拉市越来越像。举例来说，帕萨迪纳市最近也颁布了一项抑制增长的法规，给房地产开发商带来了打击。
曾经看到洛杉矶那些平铺的房子，跟一个华人聊起过，为啥这些房子占那么大片地，土地都是私有产权，却只建两层，多往上加建几层出租不好么？人回答说：你以为是国内的宅基地想建几层建几层？地上地下建几层都有严格的规定。。。我不知道他的回答是不是正确，但应该是有限制的。。。