物业管理费到底好不好收，争论颇多，本文试图进行定量分析，给物业管理费到底收不收得上来出具一个让自己放心的结论。
因为有很多的物业公司的上市时间不长，前期有关联地产公司的利益输送做高了业绩，结果还没来得及反映其基本盘物业管理的正常现金创造能力，就遭遇了这轮地产风暴，利益输送没了，反过来倒需要物业公司给地产关联方输血，形成物业公司帐上大量的关联方应收，非业主服务的大幅下滑，关联方应收的坏账计提，
造成业绩下滑，现金流难看，股息没有。而在当前的地产经营环境下，暂时又看不到改善的时间表，导致了市场对其价值的评判无所适从，股价不断新低。
股价的不断新低又让很多投资者对物管这门生意也不断产生了怀疑，在雪球上针对其商业模式优劣的争论也不时兴起。争论从需不需要物业，政策监管，赚不赚钱，被不被掏空，收费困难，跟不上人力成本上升等等，不一而足。
确实，地产经营环境总有变化的一天，要不地产关联方挂掉，，要不终于活过来，要不双方切断关联交易。虽然短时间内看不到可能，但长时间内一定有可能，所以现在必须考虑如果没有了地产方联方，物业是否具有独立经营，并赚到现金的能力。这决定了物管股票是否值得投资。
所有观点冲突中，最大的一点冲突是：业主欠费不交，物业管理收费困难，从而导致赚钱困难。争论的每一方都会提到身边的例子，加上自己的观点。例如有的说自己小区的业主找这个理由那个理由不交物业费，有的说三四线城市，很多人就是不交。当然反驳的人就会说物业可以诉讼等等之类。
如果物业欠费严重并无法催缴成功，那物管公司的现金创造能力就大打折扣。我们假设一个楼盘一年的物业费根据面积应收100万，所有完全成本包括税收90万，也就是说净利润率10%，纯赚10万。如果这个楼盘有10%的人拖欠物业费，现在帐面上就变成利润10万和应收10万。从现金流的角度看就是流入90万，支出90万，没得到一毛钱现金。如果高于10%的人拖欠物业费，那么现金流就变成负的了，倒贴。
所以必须得出自己确切的结论，各方的观点只让我们更加没底，必须从财报上定量分析出来每年到底有多少物业欠费，有多少后来催缴成功还是没成功。
但很多企业的财报上没有直接给出当年收缴率，就算给了，也没有再给出后来的催缴成功率，因为财报所有数字的截止时期是年底12月31号，但毕竟有很多业主拖个几天，一个月，二个月是常事。
所以，我认为有部分人欠交没关系，当年收缴率95%也好，90%也好，也没多大关系，关键是第二年能否催缴成功！因此，我的想法如下：
如果有物业欠费，就会形成第三方应收，如果物业欠费一直无法催缴成功，第三方应收的账期就会从一年内迁徙到一年以上，二年以上。因此，我们只需分析一年内应收迁徙到一年以上，二年以上的有多少，就可以得出物业欠费一直没有欠着没交的到底有多少，就能定量分析出每家物管企业的物业费收缴情况了。我们针对主流的物管企业全部这样分析一遍，我想整体的物业费收缴情况就很清晰了。
这样我们不用凭个别不交的例子去推全部，不用凭感觉，不用看到别人争论的观点而影响自己的判断。
好，我们以雅生活2023年中报为例，其贸易应收第三方如下图所示：
账龄如下：
问题就是账龄分析中没有区分关联方和第三方。所以从报表中我们无法直接得知其各账龄内的应收，关联方是多少，第三方是多少。
我将最近三年雅生活所有中报，年报中应收情况摘录成表如下图所示：
为了得出一年以上第三方应收是多少，我提出一个假设：
鉴于目前关联地产方的资金紧张情况，我们假设关联方过去欠的应收均无力偿还，一年以内应收也全部转成了一年以上的应收，因此在当前所有一年以上应收中减掉关联方的一年以上应收，那么就可得出第三方的一年以上应收。就可以大致看到物业欠费一年以上到底有多少了。
具体数字的分析我将在后续针对每一家企业做定量分析。
这是一个系列，前面包括：
第一篇：物业股，坚守的理由在哪
第二篇：通过经营现金流净额，可否判断物业公司现金流改善？
第三篇：物业公司关联地产方应收账款发展分析