看网上都在说收入和净利润，也说说我的观点，不足的地方欢迎指正。
观点1：万科真实的经营情况可能并没有利润表上那么乐观
先看近三年万科和保利的实际销售情况：
事实上，去年万科和保利一样，实际销售的情况并不好。从全年实际收到的现金数额来看，也是少了30%＋（保利只少了20%＋）。但是，利润表上的收入却可以做到不降反增。
最可能还是靠调节交房进度，也就是合同负债（同预收房款）来实现的。（先收的房款，等交房时才被确认为收入）
万科对于去年的合同负债是这么解释的。（年报：P221）（单位：元）
相较去年，预收的房款明显减少了，但是转结收入的金额却是大幅增加的。不过，按照这个年末余额，如果今年的销售仍不理想的话，最多只能再支撑一年的高转结收入了。
这些都还不是最可怕的。净利润的含金量！都快变成负值了！（保利也是）这个可有点太说不过去了···。个人感觉，改善【经营活动产生的现金流量净额】可能才是两家公司都比较头疼的大事儿，因为这主要取决于房价···。再有就是头两年高成本拿到的那些地块，不知道实际消化的怎么样了。
还是先看数据：
两家公司的房地产开发业务，大致存在以下关系：
存货 ≈ 合同负债 ＋ 应付账款 ＋ 少部分借款
也就是说，盖房子的钱，基本上大头都来自购房预付款和压的工程款。并不是有息借款或发债。
只要公司品牌不出问题，内部管理不出问题，这两项等同于无息贷款。
从这个角度上说，两家都是地产行业经营稳健的好公司，现金余额也够用，违约风险不大。
有说定增就是因为缺钱了。从年报上看，150亿可能还构不成这个数量级。真要是有资金缺口，怕是1400亿＋的事情了（房子盖好了，但卖不出去的情况，参看销售额的降幅）。所以，这一点可能性不大。翻了一遍存货和合同负债里的楼盘，除了一线城市，绝大部分都在省会城市和东中部经济发达城市，加上品牌和口碑一直都在线，不大可能那么惨烈。
在这儿顺便插一句：之前看两家公司说的定增原因，都像是为了定增而定增一样，实在没搞懂为啥一定要定增……
观点3：22年度万科的利润表用作股票估值的参考价值不大
22年度对比21年度，收入增加约500亿、成本加税金增加约540亿、到营业利润竟然是持平的。
另外，资产负债表上有一项变化挺明显的，长期股权投资少了150亿。对应的联合营的投资收益减少了57亿，处置长期股权投资的收益增加了32亿。
到最后净利润也是和21年度基本持平（不看扣非），要说不是有意的，我是不大相信的。
至于其他地产公司业绩都不好，为啥万科这么优秀？
我想最可能还是为了稳定预期（包括定增），毕竟ROE也不能太低了。现在万科是9.48%，保利是9.18%。真要是像保利那样，砍掉三成净利润的话……
再有么，可能就是为了适当调节资本结构。
如果一定要拿这个净利润来做估值的话，还是会存在一个问题。今年的地产给多少PE合适？如果PE都没法合理量化，那净利润多点少点又有什么影响？毕竟机构投资者更在意楼盘市值，亦或是实打实的现金流。
综上，地产行业可能不会再像头些年那么疯狂了，甚至接下来会缩小一些。但是盘子仍然足够大，未来依然是支柱产业，存量的优胜劣汰可能才是接下来业内竞争的主线。万科和保利都属于是必然会活到最后的公司，值得长期关注。只不过看了这次万科的年报，多少对万科的管理层生出了些谨慎，毕竟有一就有二。
PS：目前万科和保利都有仓位，都在15%左右。