如何评价住宅的投资价值？在雪球这个股民为主的网络社区里，把它类比成股票可能是最直观易懂的。

住宅的营业收入就是租金，净利润就是刨除税费折旧后的租金收入。从净利润、净利润增长和住宅售价可推算出住宅的ROE和市盈率、并根据ROE和市盈率推算出市净率。考虑到大家都认为一线城市老房子有拆迁补偿和多数房东的租金收入没缴税等现实情况，在以下计算中我把这些税费都忽略了。

以北京海淀区一套典型住宅为例，如果它是一只股票，那么它近15年的年均ROE为10%，当前市盈率67倍，市净率6.7倍，股息率1.5%。

根据本人有限的数据，京沪住宅近15年的ROE均值为10%～13%，当前股息率为1.5%～2%，市盈率为50～67倍。

而 $沪深300(SH000300)$ 历史ROE均值接近14%。

从盈利能力上看，一线住宅不如沪深300指数，从估值上看，一线住宅比沪深300指数贵很多。

既然住宅的盈利能力不如覆盖了大部分流通市值的沪深300指数，为何这些年买房发财的远多于买股的？

原因就在于，住宅有普通股票所不具备的两大优势：一是个人可以通过安全、低成本的按揭贷款加杠杆，二是对一大批有要落户和上学需求的人来说是刚需。正是由于越来越多的人意识到以上两大优势，住宅的估值在逐年提高。如果ROE保持在10%，贷款利率保持在4.9%，通过7成按揭方式加杠杆，ROE可提高至22%左右（实际会随杠杆率下降而逐渐下降）。如果还像前些年一样估值大幅上升，回报是十分惊人的。正是借助价值提升、估值提升、以及杠杆和复利的威力，这些年炒房发财的人远多于炒股的，而且胆子越大杠杆越高挣得越多，真是清华北大不如胆大。

与一线住宅的估值逐年提高形成鲜明对照的是，这些年沪深300指数的估值在下降。

用后视镜看贷款买房是致富捷径。不过世事无常，ROE和贷款利率会变，加了杠杆的ROE是有可能大幅下降甚至变成负数的；估值也不一定会继续提升，大幅下降也是有可能的。一旦基本面不及预期，估值难免大幅下降。要知道，被打入冷宫的蓝筹股也曾被疯狂宠爱过，沪深300的市盈率也一度达到五六十倍。

至于当前房价是否高估，住宅和股票哪个更有投资价值，大家自己判断。

 $上证指数(SH000001)$  $深证成指(SZ399001)$
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