优势：物业模式十分简单，收物业费提供服务，且每年都有基本盘，有源源不断的现金流；可复制性强，只要新增物业管理面积，利润就会增长。轻资产低负债，永续经营。
1、物业公司的商业模式十分简单，收物业费提供服务，且每年都有基本盘，有源源不断的现金流；可复制性强，只要新增物业管理面积，利润就会增长。
2、做大规模会有规模效应，且物业是最后一公里，是一个基础的流量入口，理论上可以提供多种增值服务。
3、物业公司更换难度大，当前而言区域竞争不大；当前没有区域竞争的好行业，理论上上市公司拥有更雄厚的资金，就看管理层的开拓能力了缴费面积可以不断累积，商业模式变化缓慢，胜者容易判断，不容易受到干预，长期增长预期明确，不受国际形势变化影响。
公司的内生增长潜力简化为：母公司交付能力+第三方外拓能力；从这个逻辑出发，地产母公司、品牌美誉度、经营区域是三个影响物业未来价值的关键因素。物业最大的利润来源增值服务与固定费用，固定费用就是收租，利润弹性在于增值服务，大部分的物业公司和地产公司背后都是同一个大股东，从金融杠杆安全性来看物业公司肯定更安全。资产安全性还高。只要母公司地产销售还在增长，非主业增值服务就可持续。
缺点:应收款难收，人力成本提升，物业费涨价难，外拓难，靠关联地产公司输送管理面积，房地产行情下行，资金被挪用。在业委会阶段，物业费的定价权不在物业公司，在业委会，没有高端品牌能获得高价高利润的道理，还要带资进场改造，同时基础物管要求大幅提升导致竞争残酷。
提价逻辑也不成立的。存量住宅盘（不管到没到期）物业费每年的平均涨幅只有1%左右，根本不可能跟上人工成本上涨的。要维持利润率，必须靠省成本才行。而为了提价，小区就得成立业委会，然后业主-业委会-物业公司三方搞，参与过这些事的朋友就会明白这里面有多麻烦。
政策也是大问题广州物业限价，增值服务规范化，财务规范化，民生领域不得暴利，会导致政府直接指导物业价格。大股东不强就是下没保底，上有封顶
建议经济下行，政策多变，居民收入难提高，需求疲软，基本面情绪面资金面政策面都不乐观，物业股可以进入观察，不建议入手

民营物业公司如雅生活服务，虽然已经涨了不少，但是目前PE还是远远低于央企国企的物业公司。
如果民营物业公司估值能回到15倍左右，还有2倍的涨幅。接下来，只要民营地产公司不暴雷，能继续向物业公司转交新的物业项目，存在着3倍市盈率的地产公司向15倍市盈率的物业公司输送利益的可能性。而那些第三方项目拓展能力强的物业公司，能获得更高的独立发展空间。
看看雅生活服务昨天的市值，以及其地产母公司雅居乐的市值。如果排除资金挪用的风险，雅生活服务的市值会超过雅居乐一倍以上。

$雅生活服务(03319)$ $金科服务(09666)$ 暂时少量买物业股想法，但仍然跟踪。人力成本几乎不可能下降，对业主基本还是弱势地位，门槛极低，城市服务回款不好，风险出清还早，并没有那么美好难言乐观。虽然有点像公用股但跟水电燃气高速港口这类没法比，或许更适合牛市炒作。谢谢分享！@三戒的静静

$雅生活服务(03319)$ 物业属于轻资产，永续现金流，无负债，高股息，波动相对较大的行业。目前房地产政策逐步转向，母公司现金多，一线龙头，外拓能力强。雅生活服务估值的修复至少是国企的一般左右。
最大的缺点就是上市公司的资金被关联方占用，这是是当前资本市场对物业公司（尤其是有暴雷迹象的地产关联物业公司）定价较低的核心诱因。
再一个原来收购的第三物业公司的消极抵触，难以融合，让以集团总部主导的业主增值服务完全推不下去，仍然需要长期磨合。

我也观察了好几个物业股，国营的就不说了，估值高没有预期差了。雪球里讨论的应该是民营为主。民营几个公司的话，确定性高的盘子大的会贵一点。规模小的确定性略低的估值要更低一点。雅居乐生活在确定性排行里头能够排到中上的水平，在估值排行里头也能排到中上（低估水平）。所以我认为是比较好的一个选择。

$雅生活服务(03319)$ 近期物业板块相关利好较多，如地产融资恢复、国内大城市疫情管控措施调整等，房地产企业板块强势反弹，带动物业板块热度。
11月以来，网红百亿私募希瓦资产和其掌门人梁宏对物业股表现出极大兴趣，频频举牌多家港股物业管理公司。
百亿私募频频举牌物业股
百亿私募海南希瓦私募基金和其创始人梁宏近期对港股物业股表现出浓厚的兴趣。
11月中旬，希瓦私募基金和其创始人梁宏大举增持了金科服务（09666.HK）。
据港交所最新披露的股权变动信息，11月23日，希瓦资产和梁宏分别买入金科服务186万股和211万股股份。
增持后，希瓦资产持股数量达到3324.2万股，持股比例达5.09%；梁宏个人持有金科服务3919.47万股，持股比例达到6%。
增持金科服务后，梁宏并未停手。
11月30日，希瓦私募基金在二级市场买入雅生活服务576.25万股，每股均价为9.0632港元，合计买入金额为5222.67万港元。
该交易完成后，希瓦资产持有雅生活服务的股份数量达到7672.225万股，持股比例增至5.40%。
同时，梁宏还以个人名义买入雅生活服务超810万股，远远超出其基金购入数目，目前其持有该股8717.95万股，个人持股比例达到了6.14%。

对于近期公司频繁加仓物业股，希瓦资产相关人士对外表示，他们认为物业公司能够靠着基础物管费和业主增值服务产生持续收入，此前市场过于恐慌。
后悔没在去年高位减仓
海南希瓦私募基金成立于2014年，公司核心团队有15年以上美国香港大陆三地市场投资经验，擅长股票以及各种金融衍生品操作。
2015年，公司注册成为中国基金业协会合格私募投资基金管理人，旗下拥有多只阳光私募基金产品，管理规模约170亿元。（数据统计截止日为2022年9月9日）。
其创始人梁宏毕业于上海交通大学管理学院，曾从事美股职业交易员6年，并在美股、港股、A股三地有15年以上的投资经验，擅长成长股投资和价值投资，善于期货期权等衍生工具交易以及衍生工具组合应用。
复盘过去两年的投资，梁宏表示，他最大的错误是去年高位没有大幅度减仓。
“当时，年初的时候说实话很多股票确实涨了很多，估值肯定是有点偏贵了，我也是知道的，其实有同事劝我了，这时候仓位减下来已经非常完美了，但是我没听，就犯了这么大一个错误，高位没有去减仓。”
展望2023年，梁宏表示，从估值角度看，港股相对机会更大。“我觉得看位置或者估值角度，相对来说，港股机会大于A股，因为我觉得美国的货币政策转向以后，对港股的帮助肯定是大于A股，其次就是港股的估值相比A股还是更便宜一点，整体来看，这时候不应该太过悲观，应该乐观一些。”
小结
从市场表现看，梁宏把握住了物管股的这波反弹。
今年11月，光大地产AH物管板块指数单月涨幅超58%，跑赢沪深300指数和恒生指数。个股中，单月涨幅最大的是碧桂园服务，累计涨超178%；其次是旭辉永升服务，涨超160%；新城悦服务涨超137%；融创服务涨超131%；世茂服务涨超115%。
被梁宏看中的金科服务在11月累计涨超35%；雅生活服务则录得股价翻倍。

光大证券认为，市场监督总局等推进完善社区建设、提升物业服务质量等措施，促进物管行业有序发展。可关注估值修复、独立发展、稳健国企三条行业投资主线。@三戒的静静

$碧桂园服务(06098)$ $雅生活服务(03319)$$融创服务(01516)$ 今天说说一个中期优质标地-绿城服务，前期已经获利的不妨加一部分这个票。
相对缺点：
1.前期的上市及配股融资没有那么夸张，属于中等大概50多个亿。但绿城服务用于收并购的比较少，也就是尽管高价融资少，但高价花掉的少。
2.毛利及净利润低，解释是用于普遍加薪，及固定支出高，可以换来员工的稳定和客户的满意。
相对优点：
1.品牌认知高，很多年前我自己的房子理想就是住上绿城的豪宅，但到现在也没如愿，绿城物业作为国内物业的天花板，起码在长三角是被很多人认可的，收入属于第一梯队，品牌第一梯队，很多中小开发商为了房子好卖，都选用绿城物业。
2.自拓能力强，除了绿城，绿城代建，蓝城等固定优质输出外，稳定优质低成本的外拓，保证了绿城服务收入高质量稳定增长，储备面积一直大于在管面积，可以说的上物业的头把交椅。不同于其他物业需要花钱收并购。
3.纯物业费收入占比高，特别是住宅，合约及在管楼盘服务的都是高收入群体，提价空间大，支付能力强，增值服务想像空间大。
4.区域相对集中，大部分在中国经济最好的长三角，少部分其他一二线城市也是相对集中，这样的好处就是管控便利，降本增效空间巨大，因为很多成本可以分摊，不用跟着收入的增长同比例增加，考虑到现在的储备面积，未来两三年内，收入轻松翻一两倍，而利润翻五六倍可能性也是很大的。
5.增值服务潜力大，因为服务的都是高净值群体，城市服务密度高，绿城服务前期增值服务探索较早较多。
6.股东构成多元，地产利润输入没有，但一个正经物业公司也不能长期指着这个，相反，地产公司占物业公司的便宜也没什么机会，有宋卫平，绿城，龙湖，管理团队共同治理，治理结构更优秀更独立。
7.绿城服务现在的价格处于历史底部，资金关注度低。是千载难逢的建仓机会。@三戒的静静

雅生活服务优点之一就是管理层非常进取心。雅生活新三年的双千亿战略规划: 公司在未来三年要实现两个千亿，其一是市值，其二是在社区增值服务业务下，孵化出新的千亿产业平台，也可能将之独立分拆上市。这

雅生活服务是最像第二个碧桂园服务的，都有如下缺点:
1. 用地产高周转的思路来做物业收并购，不具有可持续性。
2. 过高、过长预估了物业的资本市场行情周期，双千亿目标
3. 贪多嚼不烂，诱发消化不良。
4. 艰难的融合之路。

所以，公司后续重点在于消化、磨合以及成本控制，有危有机。

$雅生活服务(03319)$ 前天重仓雅生活服务，今天在回调之时又加了点，为何突然开始下注，而且是重注。
股市总体是零和游戏，有大熊市，也必然有大牛市。
2021年3月至2022年10月，无疑是内房股及民营物业股之大熊市，就拿小兵持有的雅生活服务之母公司—雅居乐集团，股价自12.12元下跌到最低1.46元，跌幅达88%，这是在极度悲观之下，才有之毁灭性下跌。
本轮上涨，小兵认为是反转，为何，三支令箭齐发，债权、增信、股权均呈利好。显然是要扭转极度悲观之预期。
且国16条已经强调了国企、民企一视同仁，那内房股本轮上涨就绝没到尾声，可能仅半途而已。
从碧桂园、雅居乐配股，有诸多对冲基金参与，往往对冲基金是快进快出型的，当年的保利协鑫能源（现更名“协鑫科技”），2021-1-14配股，其后22个交易日上涨2.8倍，目前对于内房股是呈板块效应的政策反转，可能参考协鑫科技走势。
对于雅生活服务，其母公司雅居乐配股对公司利好，今天下跌还是最近涨得太快太多啦。
雅生活服务筹码结构，大股东及战略投资者，持股平台合计54%，港股通持仓13.36%，国际投资机构及香港散户等合计32%，做空比例近9%，如此高的做空比例，对于空头极为不利。
这次做空可能会乘着内房股和物业下跌之时，平仓一部分，有可能本轮调整低点，也就是8.5至9.0元。但空头是没有多少机会回补的。
物业优于地产本身，原因：低负债，扩张可复制，有规模效应。
所以小兵非常看好短期雅生活服务还会大涨。@三戒的静静