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$融创中国(01918)$中国恒大（03333）$我认为中国恒大的股东缺少一个对恒大的项目深度挖掘的人。一个对中国恒大的每个项目都非常清楚的人。或者恒大太大，太复杂，没有人能看清楚。
当然，恒大肯定被低估了。
@人淡若菊 回复@正合奇胜天舒:正合，我的问题，你也知道1年多了。你从来没正面回答过，每次都打擦边球。你今天代表恒大的资深投资者回答一下吧。
第一，恒大地产部分项目账面价值太高，很多资产甚至上市前都玩重估，比如海上威尼斯项目。资产都是尽量做高点。比如嘉凯城，虽然比市场价格高，但是大家心里明白，这个是炒上去的价格，恒大左手换右手，继续玩这种游戏。
第二 我认为恒大的车位太多了，人防车位，就算持有。那些没有硬资产的东西，估值1000亿，租金2亿。长期持有，要知道这些物业质量并不高，每年还上百亿的增值。这些资产已经是净资产的2倍了。要获取1000亿的资金，原则上每年要支付80亿的利息 这些资产质量真的那么好。
第三 恒大每年把利息支出全部资本化，汇兑损失也资本化处理。这部分，如果参考融创的标准，恒大的利润至少每年减少百亿。这么多年，无论物业重估 还是资本化利息和汇兑，都远远超过净资产。也就是没有物业重估，净资产就是负数，没有大规模资本化处理，净资产也是负数。
第四，多元化亏损不说了，已经止损了。但是足球每年依旧烧掉一个非常漂亮项目的利润。做好企业，也是政治投资，和烧足球差别不大。
第五，5000亿的有息负债撬动4000亿不到的销售，这个还是在三四线土地便宜的前提下。三四线的土地，只占到售价的一般百分之20，甚至更少。以上是主流，要是核心城市，地价占到售价的一半，那不是更恐怖？恒大的资金效率高吗？
第六，你说恒大的土地增值3000亿，列个数据。算一下，恒大的土地，如果现在拿能要多少钱？增值3000亿，你考虑资本化利息后的账面情况？单从市值因素考虑，恒大的土地增值是否能比融创多？我是说考虑市值因素，总体融创肯定不如恒大。我也不拿融创比较了，融创相对恒大1优势太明显了。恒大应该和碧桂园比，碧桂园才是三四线之王，三四线前景暂时不讨论，就在三四线混，碧桂园有息负债是恒大的5分之一，也有很多不赚钱的酒店 但是恒大的钱用哪了？你要是说售价和土地成本，那我可以告诉你，雅居乐，平均土地成本1000出头，土地比恒大便宜，销售1万左右，售价比恒大高，都没敢说自己的土地便宜。3400多万的土地，有息负债400亿左右。按照这个比例，恒大5000亿的有息负债，不是要4.5亿的土地了？而且雅居乐的土地比恒大好很多。
所以，从资产质量上，恒大真的不入流。当然，我不否认恒大的资本运作能力。包装上市，重估增值，是好手。价投拿恒大真的安心？
我都懒的谈恒大，但是恒大天天跑融创那里刷屏，我觉得太误导投资者了，实在看不下去了。$中国恒大(03333)$$融创中国(01918)$$保利地产(SH600048)$
要承認 在冰泉上 你和老許都錯了
冰泉是负能量资产
团长，因为你拉黑的少数无赖造谣说你以前整天吹冰泉数百亿上千亿估值，所以有不明群众误解你的专业性，哪些谣言你看不到(因你已拉黑他)所你无法澄清，若吃瓜群众凭谣言去投资决策，这是他们的损失!
不跟你扯了。祝恒大市值早日到2000亿。