引言：众所周知，A股和港股的风格偏好显著不同，沪港一通，乌鸡说不定就变凤凰了。本文给拟参与港股通的大陆投资者简介一股——恒大地产。既是简介，点到为止，有兴趣者自己做功课去。先列几个数据，感兴趣的继续看，不感兴趣请绕行。投资者请注意：千亿销售、百亿利润、不到4倍的市盈率、14%股息率、地产行业第一梯队的全国龙头，总市值才350亿人民币。投机者请注意：足球、冰泉、粮油、奶粉、新能源、医疗、音乐、影视等这些新业务全在上市公司里面，还与阿里巴巴、哈佛、清华战略合作，题材多多，流通市值仅100亿。

一、上市公司“恒大地产”里面包含了恒大集团所有多元化业务

事实：绝大多数投资者不知道的，恒大地产是集团整体上市，起初只有地产主业，后来借助地产平台逐渐衍生出各种新业务，绝非只是恒大集团旗下的地产业务。目前，上市公司里面包括100%的住宅、商业、酒店、物业管理业务，100%的恒大冰泉、恒大粮油、恒大乳业、恒大新能源、恒大音乐、恒大影视、恒大医疗等，仅足球因为引入阿里巴巴，只有50%的股份。

证据：许家印在今年8月26日的业绩发布会上称正在操作把上市公司名称“恒大地产”更改为“中国恒大集团”，以匹配多元化业务实质。恒大财报，从2014年中报起有少量篇幅介绍恒大冰泉等新业务，其他业务的体现要到2014年年报了。恒大官方网站有对旗下各业务的分项简介。

观点：2014年是地产行业白银十年的开始，也是转型年。当其他地产商还在探讨转型方向时，未雨绸缪的恒大已在跑马圈地了。未来五到十年，恒大的地产主业不但不会放弃，还将继续稳健增长，做大做强，为培植新产业赢得时间。此外，对投资者非常重要的是，与其他集团公司先拿一个子公司上市，再玩资产注入不同，恒大光明磊落，集团上市，然后将来新业务一个个再剥离上市，集团控股，现在恒大的股东都可以分享将来的股权溢价。

二、恒大地产主业：后来居上，行业前五

事实：恒大地产1996年才成立，却后来居上，与万科、绿地、保利、中海、万达、碧桂园共同组成中国地产第一集团（年销售额超千亿）。其中销售面积在最近五年中四度排名全国第一。其他排名行业第一的指标如在建面积（4000万平）、进入城市总数（147个）、土地储备（1.5亿平）等。

证据：各种行业排行榜，销售额排行、综合实力排行、品牌价值排行等。

观点：大家请独立思考恒大为何能后来居上？偶然还是必然？以下线索供参考：许家印履历、狼性企业文化、标准化低成本战略、“农村包围城市”战略、高杠杆率等。如果我说，恒大地产的成功体现了一定的互联网思维，你信吗？

三、多元化转型：别人还在空谈，恒大已在飞实干

事实：恒大多元化，蓄谋已久。2010年进军足球，后来陆续布局音乐、影视等。2013年11月，恒大冰泉横空出世。2014年8月，高调宣布全面多元化，此后粮油、新能源、奶粉陆续面世。为节省读者时间，笔者列一个索引。

恒大女排：早于投资足球，重金聘郎平执教5年，今年到期，已淡出。

恒大足球：2010年1亿收购打假被罚降级的广州广药白云山队，当年冲超。2011年-2014年中超四连冠，2013年亚冠冠军。2014年5月引入阿里巴巴，双方各占50%股份。今后拟再引入20家战略投资者，以求俱乐部自我造血，并最终实现盈利、分拆上市。

恒大冰泉：以忽略不计的价格圈下了长白山年产1500万吨的优质水源，定位中高端天然矿泉水。2013年上市，2014年的目标是“家喻户晓，触手可及”，2015年希望盈利。该产品毛利很高，国内平均的生产加运输成本每瓶不超过1元，盈利的关键是上量，过盈亏平衡点。

恒大粮油：在大兴安岭生态圈收购了22个生产基地，主打绿色、有机、非转基因。产品尚未面世，宣传的定价相当土豪。

恒大乳业：刚收购了新西兰咔哇熊婴幼儿奶粉。定价合理。

恒大新能源：光伏发电已在张家口布局，以后其他地方也会有太阳能、风能等项目。收购了香港上市公司国藏集团，拟借壳融资发展新能源业务。

恒大医疗：已收购韩国最大的整形美容医院，天津医院快开业了。与哈佛在医疗领域有合作。

恒大院线、恒大百货、恒大超市：自身地产项目的商业配套。

恒大物流：支持自身快消、粮油、乳业等业务。

恒大音乐、恒大影视等：非主业，尝试，用作品牌宣传。

恒大金融：年初收购了华夏银行5%股份，意图不明。

证据：官方网站，媒体报道，百度“恒大足球”、“恒大冰泉”、“恒大粮油”、“恒大光伏”、“恒大音乐”、“恒大整形美容”……；笔者曾经介绍恒大冰泉的博文。

观点：如果你碰巧是恒大球迷，那么恭喜你，你可能与投资恒大有缘。因为你能通过足球这个窗口感知到恒大的企业文化和行事风格。笔者当年就是通过足球关注到恒大地产的。至于恒大冰泉、恒大粮油、恒大奶粉、光伏发电等新业务，成功概率各位自行判断。笔者认为这些都是不错的方向，都是经过管理层深思熟虑的，或符合国人饮食消费升级大趋势，或符合国家产业发展战略。当然，过程中难免坎坷，没一个是容易做成的。但是只要地产主业稳健增长，就能赢得时间发展新业务，足球就是持续投入取得成功的。另外提示一下，恒大在宣传上喜欢夸张，各位不要太当真。比如动不动就投资几百上千亿，钱从哪儿来？其实这些都是未来若干年的规划总数，走一步看一步的。再如号称恒大冰泉号称一个多月砸下13亿广告费，太能败家了吧？其实许家印后来澄清只有4亿是真金白银，9亿是亚冠决赛现场广告的“估值”，你懂的。

四、无形资产：跨界整合资源能力，狼性企业文化

事实：许家印是现任全国政协常委，省部级待遇。恒大地产项目遍布全国147个城市，与各级地方政府合作紧密。恒大拥有足球这一营销平台，与全国数百家媒体长期合作。融资手段多样，在多家银行总行客户清单中。此外，许家印与香港富豪郑裕彤、大陆首富马云都“有一腿”。关于企业文化，外界能感受到的是恒大超强的执行力，以及赏罚分明、能上能下的制度。

证据：年报、互联网可查。恒大投资长白山矿泉水，吉林省委书记、省长亲自洽谈，2万元拿下1500万吨矿泉水采矿权；许家印调研现代农牧业，内蒙、黑龙江省委书记全程陪同。去新西兰考察乳业，总理亲自接见。马云弃宋卫平，与许家印合作足球。

观点：笔者曾发帖，中国企业新四大金刚，阿里、腾讯、万达、恒大，都可能成为跨界巨无霸。媒体有传许家印的背景是谁云云，笔者认为，这样的人才，不管谁主政都是需要的，都可能有绯闻。恒大多元化是猛，史无前例，但这又何尝不是能力和胆魄的体现？笔者认为，杰出企业的共性是拥有杰出的企业家及其一手打造的企业文化。华为以狼性企业文化闻名，而据笔者长期观察，恒大的企业文化“更狼”。有兴趣者可自行了解。

五、奇低的市值：价值投资者看过来

事实：按人民币折算的市值，地产第一集团中，中国海外发展1400亿、万科企业1240亿（万科A 1060亿）、保利660亿、碧桂园480亿、恒大地产350亿、绿地、万达正在筹备上市，但预期都在千亿以上。其他二线地产商中，华润置地800亿、世茂房地产450亿、龙湖390亿、富力280亿、融创180亿、华夏幸福380亿。恒大地产以行业第一梯队的销售和利润数据，市值长期混迹于二线地产商中，市盈率行业最低，不到4倍。2013年度，每股分红0.52港元（注，未必持续），分红率50%，股息率高达14%。2014年初，恒大地产还斥资40多亿元以低于净资产的价格从二级市场回购并注销了10%股份。

证据：证交所公开数据。互联网。

观点：各位研究恒大财务报表时有几点要特别注意。一是港股上市的地产商，普遍把持有商业物业按公允价值评估，算到当期利润里，大陆则不算。因此与大陆地产商对比利润时，要用港股上市地产商提供的“核心净利”数据，再折算一个“归母”比例。二是恒大报表里的“永续债”是有争议的，相关财务计算要注意。回到市值，如今地产板块整体无疑是低估的，因为被大家抛弃了嘛。笔者认为行业中仅中国海外发展（1400亿）、华润置地（800亿）是公允的，这也反映了香港资本市场的偏好。从综合实力、销售额、净利润、成长性等方面评估，笔者认为恒大仅地产主业的合理价值应该在700-1100亿之间。当前350亿的市值是反映了极其负面的预期的：债务危机、多元化全线失败，甚至诚信缺失。对于价值投资者来说，如果这些预期并不成立呢？

六、恒大地产为何在港股被看扁？

事实：恒大地产是有“前科”的。恒大原计划2008年上市，不幸遇到全球金融风暴而搁浅，资金链有断裂风险，当时被业界看做顺驰第二。许家印最终争取到了郑裕彤等的资助才度过难关，并于2009年11月登陆港交所，一度成为大陆首富。2012年，香橼发报告做空恒大地产，发出六项指控，指其资不抵债、破产在即。六项指控中包括“任意挥霍股东财富投资足球满足个人爱好”，现在看来，可见一斑。许家印当场大骂做空者无耻强盗。与恒大有业务往来的几大投行当时发报告力挺。

证据：互联网可查。

观点：相对于大陆偏爱炒作和预期，香港资本市场更侧重财报的安全。偏偏恒大地产的财报就是有硬伤的，净负债率长期居高不下，融资成本则8%-13%不等，在一二线地产商中算相当高的，经营现金流长期为负（地产商高速发展期必然如此，增速降下来，自然就转正了）。还有，多元化步子过快，市场担心扯着蛋也是合理的。但仅这些尚不足以低估至此。分水岭正是香橼做空恒大。许家印当场大骂做空者无耻强盗，得罪了部分靠做空吃饭的香港投行群体，从此结下了梁子。此后，很多国际大行陆续把恒大地产从覆盖清单中清除出去，不跟踪了。以瑞银、瑞信为代表的部分投行则坚定的看空、做空。今年恒大地产的成交额里，平均有二到三成是裸卖空的。近两年来，无论恒大在大陆怎样风声水起，投行都视而不见。足球得亚冠，品牌大幅提升，除了海通国际外，竟无人提及。


结语：以上所列事实皆有据可查，观点为一家之言，仅供参考。有兴趣者可参考笔者以前发表在雪球的相关博文，取其精华，小心勿被笔者的乐观情绪蛊惑。欢迎深入探讨，以股会友。
至于投资建议，笔者的操作是：押上输得起的身家（比如一成），长期投资，与许家印一起疯（赚他十倍）。
对于价值投资者，请关注当前股价是否过度反应了所有负面预期；对于投机者，请关注恒大的题材够不够多。不用急着买，慢慢研究。冷门股，没人跟你抢。

$恒大地产(03333)$ $万科A(SZ000002)$
$贵州茅台(SH600519)$$中国平安(SH601318)$
$浦发银行(SH600000)$ $格力电器(SZ000651)$
$保利地产(SH600048)$ $伊利股份(SH600887)$
$云南白药(SZ000538)$ $海通证券(SH600837)$