点一 的讨论

住宅开发这两年是遇到了行业下行期，单纯比较商业模式，起码比国内90%的行业好。先付款后给货，跟地方政府站在同一条船上，为什么那么多不相干的企业都去做房地产，它们是傻子吗？唯一的问题是企业自己太贪心，杠杆加的太高，那些地方小房企拿一块地卖一块，活的不要太滋润。

这个观点有道理，不然以前也不会那么多有实力、没实力的老板削尖脑袋要拿地开发了。特别是好的地块，在好的年景，拿到了就相当于拿到钱。但对于大的开发商来说，不可能每块地都拿的好，规模上去了以后，项目的质量大多会平均化或平庸化。地价高企、加上限购限售，加上宏观不景气，销售不畅，融资受阻，各种压力排山倒海压过来，以上那些优势就微不足道了。最主要的问题还是g端在整个产业链上获利太多了，不让利，只管控，不可能让行业健康发展。这也是个博弈的过程吧，先是企业之间的博弈，激进的、能力差的被淘汰——g端利益受损——g端让利——行业复苏。但这个过程要多久、多难、还会倒下多少企业，就太难评估了。主动权不在企业、甚至都不完全在g端了。

这个利益相关者角度很好，原材料在G手里，需要看G的决策，目前地方G本身也很难受。

万科呢？算不算？

万科生意模式不好，企业文化在王石之后有点出问题（多元化，表外加杠杆，博商管理层控制）。
遇到房价大跌，从优等生变成可能被退学，万科真的到了“活下去”的时候了。
如果能挺过去，万科生意模式还是比普通制造业好很多，远比不过茅台腾讯这些。

生意模式不好说的是住宅开发（高杠杆）、长租公寓（低毛利、前几年负净利润）、物流产业（重资产、负净利润）等等，这里主要是行业问题，也有万科自身的问题。
养猪说的企业文化不好，钱多了，什么都想投一投，养猪也去投一投，不管有没有资本回报和胜算。

你说的对，这本身就是一个平衡，ZF还是需要房企的能力的。国内这种政商环境,我见过很多规模不小的企业都被刁难,但还没见过房企被故意刁难的

我觉得较早布局多元化，特别是围绕地产的有节制的多元化是正确的，这相当于再创业了。在还没有完全走通的情况下，不能只从财务角度来评估这些多元化投资的成败。倒是在住开这个主业上，口口声声着不注重量，要注重质。其实并没有放弃对规模的执念，才主要导致今天的被动。但这些都是后视镜看到的了，那么大的企业，那么大的体量，要转向、掉头是很困难的。深处地产行业，遇到今天的困境，几乎是必然的，没掉进去的、或能跳出来的，都太牛了。

养猪就商业模式不好了，网易还养猪呢，任何一个上市公司都能拍脑袋去养猪。这么说商业模式是跟拍脑袋有关系

不多元化？ 搞住开？