野村：2022年中国城镇化率为65.2%，但城市户籍人口只占全国人口的47%左右，外出农民工人数约1.7亿。保守估计，有城镇住宅需求的农民工及家属人口为2.2亿，扣除在工作居住地已经拥有城镇住房的4%农民工人口，实际住房需求约为1亿套。
即使考虑到部分农民工会选择回乡，未来十到二十年若要解决进城农民工的城市住房问题，每年新增住房需求可能也在500万套以上。
我：这里面10-20%保障房体系解决，80%左右由商品房解决。商品房里面，估计二手房会在短期内占据较大份额，新房实际吸纳的需求有限。新房未来的主要需求可能更多来自于城里卖掉或被拆掉老房小房后改善的部分。
$万科A(SZ000002)$ $招商蛇口(SZ001979)$ $保利发展(SH600048)$ 新城控股 龙湖集团 华发股份 滨江集团