说一个反常识的结论
过去二十年中国房价的名义年化涨幅大概3.5%到5.5之间，也就是20年涨了一倍到两倍之间。
但是过去二十年中国的新建商品房价格年化涨幅大概7%，也就是20年涨了4倍的意思。
中国的房地产市场= （每年新建的开发商商品房+每年新建的回迁房+每年新建的小产权无产权自建房+每年新建的企事业单位自建房）+存量开发商开发的商品房+存量回迁房+存量小产权无产权自建房++存量过去单位的老公房）
每年新建的商品房只是房地产大池子很小的一部分，新建房有品牌和房龄溢价，用新建房的价格代替整个中国房地产市场的价格水平，是严重失真的。
这就和每天把市场涨停板的股票和在一块弄个指数一样，肯定年年跑赢大盘，有意义吗？
没有，只会误导群众。
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一些主要国家的房地产名义价格增速
过去13年，土耳其房地产价格指数从100涨到2300点，年化增速27.3%
过去23年，俄罗斯房地产价格指数从13涨到155点，年化增速11.7%
过去35年，哥伦比亚房地产价格指数从5.5涨到250点，年化增速11.5%
过去13年，印度房地产价格指数从100涨到326点，年化增速9.5%
过去57年，南非房地产价格指数从1.05涨到175点，年化增速9.4%
过去96年，意大利地产价格指数从0.02涨到93点，年化增速9.2%
过去20年，立陶宛地产价格指数从44涨到251点，年化增速9.1%
过去53年，新西兰房地产价格指数从2.5涨到230点，年化增速8.9%
过去20年，智利房地产价格指数从60涨到330点，年化增速8.9%
过去23年，冰岛房地产价格指数从46涨到320点，年化增速8.8%
过去22年，巴西房地产价格指数从28点涨到186点，22年年化增速8.9%
过去52年，西班牙地产价格指数从1.55涨到109点，年化增速8.5%
过去55年，英国房地产价格指数从2.23涨到165点，年化增速8.1%
过去53年，澳大利亚房产价格指数从3点涨到180点，年化增速8%。
过去53年，爱尔兰房地产价格指数从2.6涨到158点，年化增速8%
过去25年，马来西亚房地产价格指数从210涨到31.5点，年化增速7.9%
过去18年，爱沙尼亚房地产价格指数从80涨到310点，年化增速7.8%
过去13年，菲律宾地产价格指数从100涨到257点，年化增速7.5%
过去53年，挪威房地产价格指数从4.6涨到185点，年化增速7.2%
过去43年，香港房地产价格指数从12涨到220点，年化增速7%
过去53年，加拿大房地产价格指数从6.6涨到225点，年化增速6.9%
过去18年，墨西哥房地产价格指数从73涨到241点，年化增速6.9%
过去16年，匈牙利地产价格指数从100涨到284点，年化增速6.7%
过去12年，捷克房地产价格指数从100涨到222点，年化增速6.8%
过去49年，韩国房地产价格指数从6点涨到140点，年化增速6.6%。
过去53年，瑞典房地产价格指数从6.7涨到180点，年化增速6.4%
过去68年，日本房地产价格指数从2.2点涨到135点，68年年化增速6.2%
过去53年，法国房地产价格指数从6涨到132点，年化增速6%
过去18年，马耳他地产价格指数从68涨到160点，年化增速5.9%
过去54年，美国房地产价格指数从10点涨到220点，年化增速5.8%。
过去53年，丹麦房地产价格指数从7.7涨到151点，年化增速5.7%
过去35年，芬兰房地产价格指数从6.7涨到113点，年化增速5.5%
过去29年，以色列房地产价格指数从45涨到212点，年化增速5.5%
过去53年，芬兰房地产价格指数从6.7涨到113点，年化增速5.5%
过去53年，比利时房地产价格指数从8.5涨到147点，年化增速5.5%
过去16年，卢森堡地产价格指数从210涨到90点，年化增速5.4%
过去18年，保加利亚房地产价格指数从70涨到175点，年化增速5.2%
过去20年，沙特房地产价格指数从60涨到163点，年化增速5.1%
过去20年，新加坡地产价格指数从60涨到147点，年化增速4.6%
过去23年，奥地利房地产价格指数从80涨到212点，年化增速4.3%
过去23年，印尼房地产价格指数从74涨到164点，年化增速3.5%
过去53年，瑞士房地产价格指数从25涨到157点，年化增速3.5%
过去20年，塞浦路斯地产价格指数从45涨到90点，年化增速3.5%
过去18年，克罗地亚房地产价格指数从75涨到136点，年化增速3.4%
过去53年，德国房地产价格指数从38涨到174点，年化增速2.9%
过去16年，希腊房地产价格指数从100涨到100点，年化增速0%
过去16年，世界主要新兴经济体房地产价格指数从85点涨到200点，16年年化增速5.5%
过去48年，欧元区房地产价格指数从12.8涨到143点，年化增速5.2%
过去17年，地球房地产价格指数从97点涨到197点，17年年化增速4%
过去17年，世界主要发达经济体房地产价格指数从110点涨到188点，17年年化增速3%
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按平价购买力计算，韩国1995~1996年人均GDP约1.6~1.8万美元，与当前中国人均GDP相当（按平价购买力计算），1996年到2023年，韩国房价指数从60点涨到140点，27年间年化增速约3%。
1973年是日本战后经济高速增长的最后一年，彼时，日本人均GDP达到英国的95%，美国的70%。已经步入一线发达国家行列。1973年到2023年，日本房价指数从50点涨到135点（峰值为1991年183点），50年间年化增速为2%。
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规律总结：
长期看，房地产价格貌似与人口无关
否则无法解释遍地是牛羊、遍地是森林、遍地是袋鼠、遍地是冰雪的大国寡民房价一直涨涨涨。
长期双位数增长的国家往往是通胀大户 土耳其、俄罗斯、哥伦比亚
高个位数增长的国家要么统计过于久远（从20年代开始统计的意大利，受益于上古时代的货币大贬值）、要么是高增长+偏高通胀经济体（阿三、马来西亚），或者中增长+高通胀经济体（巴西、南非）、要么是岛国（英国、冰岛、马来西亚、爱尔兰、新西兰）、小国。
个别小国+发达经济体的房价长期处在高增长通道（澳大利亚、加拿大、英国、爱沙尼亚、冰岛、智利、立陶宛、匈牙利）。可以把这些发达小国看成比如~北京、上海、深圳、杭州？
如果一国的房价长期低迷，则该国的经济水平往往堪忧（摩洛哥、希腊）
主流发达国家的长期房价年化增速在5%~6%之间（美国、日本、韩国、法国）
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房价到底与什么有关？
经过全球各个类型国家房地产增速和国家特点看，名义房价长期都是走上升通道的，中位数年化增速在5%左右。
通胀率越高，房价增速也越高，房价与长期通胀水平挂钩。
经济增速越高，房价增速往往也越高，房价与长期经济增长率挂钩。
一国的房价长期增速往往是经济增速和通胀率水平双重影响的结果，与人口关系不大。