前言：看了新城三季度报还是有点失望的，整体确实乏善可陈。最打击投资者的是经营性现金流低于预期，货币资金减少的速度大于有息负债下降的速度。废话不说，开始正文。
（一）资产负债表：货币资金228.68亿，非受限现金165.33亿。有息负债628.67亿（短债179.73亿，长债448.94亿），应付票据+应付账款440.41亿，合同负债1410.04亿。归母612.66亿，少数股东282.68亿。货币资金/短债（含商票）=1.14，净负债率=44.6%。，剔除合同负债的资产负债率=67.76%
（二）现金流量表 新城三季度货币资金减少56亿，总现金流减少38亿，净还了32亿有息负债，12亿利息。（详情请阅读@做人要厚道1974 的帖子）
（1）经营端 收入：住开121亿，吾悅28亿，其他6亿。支出：建安费106亿，另外人工4亿/月，税费5亿/月，日常3亿/月。经营性现金流净额13亿。
点评：第三季经营性收入减少的原因是：住开行业环境下行，叠加可售货值减少。中报在建面积4928万平，三季度竣工500+万平，假设三季度新开工200万平。推测第四节建安支出97亿，若四季度开竣工按计划就行，年底在建面积4100万平，明年第一季度建安费约90亿。
（2）投资端 建设吾悅支出12亿。明年初重资产吾悅建设约12座，推测明年建设支出24亿。
（3）筹资端 关联方贡献5亿，净还有息负债32，利息12亿。
（三）利润表：营收295亿，住开267亿（毛利11.8%，31.5亿），吾悅28亿（毛利70%，19亿），毛利50.5亿。计提19.7亿，归母利润2亿。
点评：一般年报计提，为什么提前到三季度？小编认为现金流紧张，提前省几亿所得税。
（四）感谢球友观点：@垃圾市场活着就好 三季度还了外债30+亿，开业了8个重资产项目，加推了近20多个综合体项目住宅，为国庆去化奠定基础。
现金流降低不是好事，但所幸到明年8月前没有大额债务，23年下半年开业的17座吾悦会形成一定的租金反馈，明年上半年再开业近10个吾悦，下半年再继续经营贷还债吧。
关于现金问题，如果一开始金额就是分散在各个项目，随着项目交付的增加，在建项目个数断崖式下降，现金自然会下降。项目情况，中报在建256个，下半年竣工129个，新开56个，年底在建项目会小于183个。届时有货值的项目为87个(综合体47，住宅41)。
以上便是三季度报的基本信息。下文聊聊小编想谈的东西。
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先上图
由图可见，22、23年新城均没有拍地，累计新开工约1000万平，它们将在25、26年陆续竣工。按2.5年的建设周期，理论上明年要把21年及以前的新开工全部竣工，也就是说这里约3000万平。小编曾经与@莫南 有不同的见解，但明年的竣工计划至少可以锚定在2000-3000万平，新开工400-800万平。具体要了解目前在建工程的进度。本可以通过用历年（拍地+建房的支出）-拍地支出得出历年建安费，但是有些数据年报我找不到，第三方又有偏差，万一误差个100亿，就等于白费功夫了。有心的球友可以测算一下。
再看下图
近5年的现金流入，我们不难发现22年的销售断崖下降，但21年的新开工是正常的，也就是说明年新城会出现不少现房，侧面说明现在民营企业的艰难。准现房、现房也不好卖。
综上推测：
一、假设明年底在建减少约1800万平左右，按线性关系推测建安费约300亿，拍个脑袋，第一季度90亿，第二季度80亿，第三季度70亿，第四季度60亿。
二、假设明年全口径销售600亿，权益420亿，吾悅收租120亿。在不考虑关联方资金来往的前提下，收回吾悅保证金12亿，我得出的净经营性现金流约110亿。
三、这110亿，建吾悅花24亿，还利息40亿，还有息负债46亿。
四、明年也不会拍地，新城涅槃重生也是2025年以后的事。
看完全文的新城老球友，想必又是一声感叹，真不容易，日子过得太苦。但我们已经坚持到这里了，是去是留，个人有各看法。如果你喜欢这篇文章，请多点赞、评论、转发、打赏，谢谢！$新城控股(SH601155)$