新城虽然经营业务每年能提供几十亿净现金流,但是由于合同负债依然有1500多亿,每年仍然面临几百亿支出,现在的销售仍然很重要,每年三四百亿的建设支出,依然需要销售回款来覆盖,未来的风险主要就是房价继续下跌,销售规模继续下降
新城全口径现货和开工未售货值约为800亿,未建货值约为1600亿,总共约2400亿,权益货值按2000亿估算,看起来可以覆盖上述支出。
再加上账上200亿现金,以及还能看的见的经营贷约100亿,只要解决好去化和流动性问题,看起来资产还是比较厚实的。
$新城控股(SH601155)$ $万科A(SZ000002)$ $融创中国(01918)$
新城虽然经营业务每年能提供几十亿净现金流,但是由于合同负债依然有1500多亿,每年仍然面临几百亿支出,现在的销售仍然很重要,每年三四百亿的建设支出,依然需要销售回款来覆盖,未来的风险主要就是房价继续下跌,销售规模继续下降
再延伸一下,随着市场信心恢复,新城25年底,在建、拟建59座吾悦广场全部建成。新城将205座吾悦广场按未来账面价值1500亿卖给资管方(租金归资管方收),收回1500亿现金,归还所有有息负债。这样新城吾悦广场也走轻资产运营。新城有吾悦广场每年80亿运营收入(净利润20亿)加低杠杆房开开发。
轻资产运营风险少,对股东友好。吾悦广场出售后,虽不收租金,但还有吾悦广场运营收入,目前吾悦广场运营收入和租金收入大概各占一半。珠海万达商管走的就是这一条路。