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1 评估值只能是个参考，是基于当下的一系列假设，未来变量，是很难全部假设进去的，卖资产也是同样道理，买方心态是在不断变化的，欧美快速加息的环境下，我理解收租资产的吸引力在降低。
2 疫情放开，商旅市场恢复，我倾向于认为内地奢侈品会下滑，另外，经济周期也可能导致奢侈品下滑，现在内地正在大量新增奢侈品项目，摊薄也可能发生，虽然奢侈品市场繁荣，但不能指望它一直维持景气高峰。
3 租金回报，要是基于项目成本的话，那很麻烦，因为收租项目，建设年限不一样，一般建设越早，成本越低，同样租金下，回报越好，这主要是通胀的原因。
90年代初的项目，比如上海恒隆，成本可能十几亿港币，现在一年租金就十几亿，还有九龙仓大连的时代广场，也是现在一年租金相当于当年总成本。
就现在的成本来说，很多项目回报很低，商场甚至没有回报关门了，办公楼供应太大了，长年租金不涨，回报也很低。
内地一般，净租金回报能到6%就是很不错的，对财务费用来说，可能做到正向的杠杆。
4太古股价是便宜的，香港上市的大多收租公司股价都便宜，原因我的感觉，疫情叠加欧美快速加息。
是不是够便宜，这是个个人看法了，有的人觉得便宜，有的人觉得不够便宜。
我说便宜，是单一纬度，就太古的历史来看便宜，也不是非常便宜，假如欧美加息到6%，你说还绝对便宜么，那就不好说了。
上海2022二季度物业租金回报预估
不涨还是因为扩张太慢吧，如果不放开reits，很难有公司在目前条件下高速增长，如果以十年以上维度看，更像是国运了，没什么确定性
太古地产于1972年成 立，致力发展及管理商业、零售、酒店及住宅物业，发展策略集中在主要运输交汇点的上盖发展综合物业项目。
太古地产在香港的投资物业组合以太古广场、太古坊及又一城为核心物业。 于中国内地，太古地产于北京、上海、广州和成都，共拥有五个大型发展项目，当中以北京朝阳区的三里屯太古里和瑜舍酒店最为人熟悉。
太古集团属于中高端档次。
太古集团是一家高度多元化的环球集团，主要业务包括地产、航空、饮料及食物链、海洋服务和贸易及实业，旗下核心业务多设于亚太区，其中中国香港和中国内地一向为太古业务的主要营运地。太古的亚洲业务由集团旗下上市公司太古股份有限公司持有。
太古的母公司英国太古集团总部设于英国伦敦，除持有太古公司34%股权外，亦是一系列全资拥有业务的控股公司，这些业务包括深海船务、冷藏、道路运输及农业活动，主要营业地为澳大利亚、巴布亚新几内亚、东非、斯里兰卡、美国及英国。英国太古集团担当太古政策的统筹人，并根据不同的协议在集团内提供管理及咨询服务。
祝你好运👍👍连连发大财🌹🌹
1.有意义，实际卖出的时候还可能有溢价
2.正向
3.看$美国房地产ETF-Vanguard(VNQ)$ 就知道了
4.太古过于保守，债务比例很低，守成有余而进取不足。物业租赁部门所用资产净值（接近纯股权成本）与租金的比值大概是2-3%，ROE太低