从招商银行感受地产行业的温度变化
本文根据招商银行调研问答精要整理。主要聚焦在三个方面：地产、息差、资产质量。
核心观点：
1.今年零售的风险，包括不良生成还是比较平稳的，即便是像房贷，逾期率和关注率都非常低，不良率只有0.26%，逾期率、关注率也都是在0.5%以下。
2.政策上，存款利率相对来说调整幅度小于贷款利率，企业和居民的风险偏好比较低，投资需求不足，存款定期化现象一直在持续。
3.招行加大开拓了二手房交易力度，从去年下半年开始，每个月房贷里面，二手房的占比提升。
4.国内二手房交易目前也形成了一些相对比较寡头的局面，都集中在几个大的平台里边。
5.开发商拿地以及新开工的需求并不是很强烈，尤其是民营企业总体上目前还处在一个消化风险的阶段；对于国有企业来说，今年拿地也相对比较谨慎。
6.对公业务聚焦高端制造，绿色金融，普惠金融，科技金融，养老金融。通过加强行业认知，加强客户的综合化服务和产品体系的搭建，提升定价能力。
7.明年行业息差可能还是会持续的下行。明年（息差下降）幅度肯定是不小的，这是确定的。
8.2024年房贷会保持一定的正增长；今年以来信用卡的消费逐渐好转，明年有望保持一定的正增长；
以下为详细纪要，分三个板块：
一、地产业务
问：明年房贷增长趋势？
答：明年的话，第一是整个房贷这块，前期出台的一系列政策，慢慢的生效还是会对市场，尤其是从房贷投放方面，会有一些积极的变化，尽管变化的力度和节奏没有那么快。如从9月限购限贷这些政策密集性的调整，叠加存量房贷利率调整以来，10月和11月两月单月的房贷实现了正增长，这是跟前几个月不太一样的特点。
提前还贷，今年3月份是年内的一个高点，但是从9月份往后，基本上每个月提前还贷的量已经降到3月份最高峰的一半左右，而且因为有一个此消彼长的变化，所以从新接单的量，它是大于提前还贷量和正常每个月还款的量，这就导致我们行10月跟11月两个月房贷是有一个小幅的正增长。
往后看，还是取决于整个市场销售面的变化。随着前期的一些政策不断出台，尤其是越来越多的城市解除了前期的一些限制性比较强的政策，加上一些开发商利用年底降价出货，还是能够带动一些城市交易量的提升。
所以预计明年，房贷还是会保持一定的正增长（这也取决于前提假设，如市场整体方向还是继续朝着支持房地产方向在走，另外整个通胀的形式会有一些相对来说好一些信号等等）。
问：房贷业务开发的策略？
答：房贷为例，房贷基本上从去年下半年开始，也在原有的基础之上调整了一些策略。原来招行主要聚焦一手房，在去年对于住房交付问题出现舆情担忧之后，我们也加大开拓了二手房交易力度，所以从去年下半年开始，每个月房贷里面，二手房的占比也是在提升。从最近一些市场情况看，有些城市二手房的交易量也起来了，所以在这里面我们也会积极去开拓机会。
问：按揭增长，从区域的角度拆分一下？
答：区域是以我们行为例，可能不一定具有普遍的样本意义。
从月度区域来看，这两个月稍微保持正增长的一些分行或一些区域，大体上还是以一些一线和二线城市为主，比如一线城市里面，北京、上海会相对好一些；
深圳的情况稍微严峻一点，还是在水面以下；
广州在11月份还可以。
二线城市里面，成都、长沙、合肥这些相当于中部地区的这些城市，至少它是整个增量的一些主要贡献的部分。
往后看，会结合不同区域的市场的一些变化，积极去开拓。总的来说，在整个住房市场，招行的做法还是比较市场化，一方面会加大对一手楼新房的跟开发商转入的力度，过往都有一些比较紧密、比较好的合作，现在还是依然会坚持这个好区域、地段好的开发商、相对比较好的客户，坚持三好原则去积极的准入，争夺市场的份额。另外一方面，相对活跃一些的地区也会加大和一些中介合作力度，加大二手房的拓客。
问：三个“不低于”等新政指引，对贷款投放的影响？
答：房地产贷款，确实在监管政策，还有一些国家层面，不断在优化房地产政策，我们也是密切的关注，结合招行的实际。
目前来看，我们应该是坚持几点，
第一，从这一轮房地产周期开始调整，我们对房地产的态度也是有保有压，对于资质比较好的客户，还是继续加大支持，加大力度合作。同时对于可能出现风险信号，以及会有风险瑕疵的，我们也是以压缩、退出为主。
第二，我们也还是会坚持风险底线，这是不会变化的。
第三，对于房地产贷款，它的口径里面，开发贷只是其中一个，除了开发贷，还有一些其他形式的贷款，如经营性物业贷款，并购贷款，还有一些别的贷款等等，所以我们也是结合企业实际的需求，积极去满足，去支持他们合理的融资需求。
今年比较突出的一个特点，从开发商的层面来说，他的拿地以及新开工的需求并不是很强烈，尤其是民营企业，他们总体上目前还处在一个消化风险的阶段；对于国有企业来说，今年拿地也相对比较谨慎，所以从时代的这个项目贷款来说，它确实需求也没有那么旺。在这之外，我们会去研究一些其他的领域房地产贷款，能够达到客户的需求，银行受益，同时风险可控，这种多个目标的平衡。
往后看，我们也会结合市场的变化，尤其是从销售端，尽管加总的数据今年确实不太好，还是在持续下行，但如果去细拆结构，细拆区域，有一些区域的表现会更好一些。所以我们也会积极去寻找在区域市场里一些好的机会。
问：二手房贷款获客成本会不会有一些明显的上升？
答：确实二手房跟一手房非常不同，二手房是有中介的一个角色，而且从房源来说，主要在中介手里，这是二级市场跟一级市场非常不一样的地方。
以二手房为例，国内二手房交易目前也形成了一些相对比较寡头的局面，都集中在几个大的平台里边，我们如果想去批量获客，想去进一步拓展经营，比较有效率的方式是跟这些中介去合作，这肯定会带来一些费用。一手房，相对来说信心还不是那么强，尤其是对于保交付这种问题，所以我们觉得还是结合客户需求特点和市场变化去积极的开拓，需要有一些费用支出，也是不可避免的，尽可能希望把量给推动起来。
问：房贷分布，一线二线房贷加起来大概占比是多少比例？
答：应该是超过80%几，这个数据还是比较确切的。同时，开发贷项目，基本上都是85%以上都是在一二线这种城市的城区，一般开发贷做完之后，配套的房贷也会做一些准入。
二、息差走势
问：明年断息差的降幅走势？
答：四季度的息差确实不方便现在跟大家说。总的一个判断，到三季度末，我们行的净息差是2.21的水平。
结合我们对政策的一些解读，尤其是存量房贷利率调整，基本上是三季度末开始生效，它的影响会一部分体现在四季度，明年全部体现，而且明年还有LPR重定价这些因素的影响。
所以往明年看，息差可能还是会持续的下行，而且不光是我们行，可能全行业都是会这样的一个状况。
至于下行的幅度，有很多的变量，一是实体经济，从居民到企业的融资需求和融资信心。
二是11月的CPI是负的，实际利率是高于名义利率的，如果往后看，也是属于CPI的变化。结合最近中央的这种各种会议，不排除后面可能还会有一些利率调节空间，降息降准的预期也是一个对明年息差有比较大影响的因子。
三是取决于负债端的一些变化。从去年到今年，贷款利率经过了几轮的调整，但是存款利率相对来说调整幅度小于贷款利率。在这样的情况下，尤其是企业到居民的风险偏好比较低，投资需求不太足的情况下，存款定期化现象一直在持续。
问：不考虑未来进一步降息降准的预期，明年我行的息差下降幅度？
答：现在不太好判断，反正我们的预期觉得肯定还是会往下，因为今年全年也没有过完，但至少明年幅度肯定是不小的，这是确定的。
三、资产质量
问：从目前来看，个人信用卡预期和不良生存的趋势大概是什么样的？
答：信用卡，以招商银行为例，逾期率、关注率、不良生成率、不良率，这几个指标从一季度以来，都是持续往下走的。
往后看，如果没有一些超预期的因素，结合前期所采取的策略，如对于信用卡客户，更加聚焦到优质客户，这是从2020年就开始做；也不会对信用卡获客做一些下沉，还是聚焦到一二线城市比较好的客户；同时聚焦到真实的以交易为背景，像分期，透支这种业务机会。如果消费接下来还是持续的交付，疫情疤痕效应逐渐消散，对后续的信用卡的资产质量还是保持一个审慎乐观的态度。
问：除了信用卡之外，其他类别的资产质量，包括不良生成的趋势？
答：从行内管控的角度，我们会分成两类，一类是信用卡贷款，一类是除了信用卡之外的零售贷款，也就是传统上的个贷部分。
总体上，今年零售的风险，包括不良生成还是比较平稳的，即便是像房贷，逾期率和关注率都非常低，不良率只有0.26%，逾期率、关注率也都是在0.5%以下，但会有一点小幅的波动。总的来说，还没有对它的资产质量构成一些大的扰动。
从小微和消费贷的角度，小微总体上，我们这几年做的还是一些基于有强抵押物的，如小微企业主，他的经营性贷款很多还是要求有房产做抵押的。同时，小微的产品也是一些比较标准化的，如结合一些工商税务，或者一些别的信息，相对来说，经过几年的发展，风险相对还是可控的，而且我们也是在基于风险可控的能力半径之内去做。目前看，也还是保持平稳，没有一些明显的异常波动。
消费贷的部分，过往招行做的不多，今年的情况是自己跟自己比提升的多一些，但我们也会比较注重风险的一些原则，在把握向客户授信的时候，第一是会聚焦到优质客户，如在招行有房贷，或有一些别的资产，或是我们的金葵花及以上的客户，我们会给他消费贷的权限。另外，在金额上，我们保持20万以下额度。所以目前看，总体上还是比较低位平稳的。
综合来看，零售的风险层面，目前还是比较平稳。
问：小微方面延期还本付息政策范围内的这些企业资产质量趋势？
答：今年上半年就已经退出了。这一块，对于我们行小微的资产质量没有造成明显的扰动，而且从21年、22年连续两年它的余额都是不断的减少。
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