不动产投资本质上是购买不动产未来产生的收入。不动产投资与其它大类资产投资相比，在潜在更高收益率、稳定性、对冲通货膨胀以及资产分散方面具有优势。在投资不动产时主要考虑以下这些因素。
概要
投资不动产最便利的方式是通过REITs或不动产ETF进行投资，因为这种投资方式允许普通投资者投资不同类型的或不同地域的不动产。
投资者可能寻求将不动产作为一种大类资产加入投资组合，以期对冲通货膨胀。
不动产具有额外的投资优势，如既能获取资产增值的收益，也能从租金收入或抵押贷款中取得稳定的现金流。
低波动高收益
根据美国NCREIF2018年7月份的数据，私人商业不动产过去5年的平均投资回报率为9.85%。伴随这种高额回报的是，比股票与债券类的投资标的更低的波动性。
批评家们争辩说，不动产的这种低波动性是由两个因素造成的：1）不动产的交易频率很低；2）资产价值由第三方评估机构决定，而这种评估机制导致资产价值数据总是落后于市场。这种资产价值评估机制导致被报告的资产价值在牛市时低于资产的市场价值，而在熊市时高于资产的市场价值，从而导致了平滑的收益率曲线。
的确，不动产的真实波动性应该比报告数据略高，毕竟实时市场容易受到突发事件的影响。如2010年5月发生的闪崩事件，当时股票市场上，万亿市值在15分钟内化为乌有。相比股票市场上剧烈波动给投资者带来困扰，自动算法交易可能导致市场大幅震荡，不动产的平稳的价格可能会更有吸引力。
“硬”资产
不同于股票与债券，投资于不动产，其背后是看得见的砖与混凝土的组合。这有助于减轻委托代理冲突或投资者利益对管理者能力与道德水平的依赖程度。即使是REITs，虽然以股票的形式进行交易，但是REITs已经规定了利润用于分红的最低比例。
低风险高回报
不动产投资的一个特点是，其总回报的很大部分来自于资产的长期租金收入。从1977到2007年的30年间，美国全部不动产投资收益中的接近80%，来自租金收入。这有助于减轻投资的波动，因为依赖于租金或分红收入的资产显然比依赖于资产价值升值的投资的波动性更低。
另外，与传统的国债等投资渠道相比，不动产投资具有一定的吸引力。因为不动产的投资收益相比美国国债具有超额收益，因此在国债收益率低的情况下，更具备一定的吸引力。
投资组合的分散
投资不动产的另一个益处是投资组合内资产的分散化。不动产与其它主要大类资产具有低相关性，甚至负相关性，这意味着在资产组合中加入不动产将有助于降低组合的波动性，并提高风险收入比。
通胀对冲
不动产投资的通胀对冲能力源于GDP增长与不动产需求的正相关性。在经济扩张时，不动产的需求产生更高的租金，从而导致更高的资产价值。不动产通过将通胀压力传导给租户并且将其以资产升值的形式进行吸收，从而使得不动产成为一种能够维持购买力的资产。
缺点：缺乏流动性
不动产投资的主要缺点是其缺乏流动性，或者说将资产变现或通过现金购买资产相对困难一些。不像股票或债券交易可以在几秒内完成，不动产交易通常需要几个月的时间。即使是在中介的帮助下，寻找合适的不动产标的就需要花费数周。
但现代的金融手段为不动产的流动性问题提供了解决方案，即在二级市场上进行交易的REITs。REITs提供了一种非直接拥有不动产的方式，并且可以以股票的形式进行投资。它带来更好流动性的同时，也带来更高的价格波动，从而降低投资组合由于资产的负相关性而带来的高收益风险比。
小结
不动产属于一种大类资产，资产属性看得见，并且能够促进投资组合的收益风险比。不动产能够提供有竞争力的风险调整后回报，具备更低的委托代理冲突并且能够带来稳定的现金流收入。通过将其作为大类资产加入资产组合，可以有效降低组合的波动性来改善投资组合的收入风险比。很多投资者可能关心其流动性，投资者可以通过投资REITs的方式投资不动产从而解决流动性的问题，但依然享受不动产资产的益处。
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