本色不改，逆境前行————新城控股半年报简评

一.整体情况

营收791亿，同比+109%，净利43亿，同比+34.4%，扣非净利38亿，同比+38.19%。

销售金额1176亿，销售面积1087万平，已售未结3485万平，结算面积1140万平，剔预负债率75.45%，净负债率60.48%，现金短债比1.44。

综合融资成本6.6%，相较于年初的6.72%，略有下降，但是距离龙湖这样的标杆还是有差距的，降本增效，任重而道远。

纵向对比，新城的这份半年报相对于新城其他时期的报表，算不上惊艳，甚至还略有不足。但是考虑到目前整个行业的寒冬，横向对比其他友商，新城的这份半年报绝对是拿得出手的。

二.开发业务

上半年结算毛利率下滑到了17%，也是很多投资者比较在意的一点。

但是我们应当看到，在整个开发行业进入存量博弈，囚徒困境之际，新城的住开业务在没有明显优势的时候还能保持一定的毛利率水平，已经算不错了。

目前是住开行业的周期底部，也是新城住开结算的周期底部，底部没有雷，就是最大的利好。

三.商业地产

租金收入毛利占比大幅上升，新城的商开属性大幅度提升。

吾悦广场租金收入 36.67 亿元，同比增长 72.02%。

客流总量达 4.96 亿人次，同比增长 117.81%。

销售总额达 272.75 亿元，同比增长 134.22%。

会员人数达 1237 万人，较 2020 年末增长 25.84%。

大家可能对这几个数字没直观感受，给大家做个对比：

简单的说下：黄色字体是简单推测，除了租金收入以外，都是直接用半年报的数据乘以2，一般来说，下半年开业的比较多，下半年的数据肯定是要强于上半年的，所以大概率这个数据是会低估的。（如果疫情有重大反复，当然也有可能不及预期）

就龙湖和新城的数据来说，

第一个是客单价明显提高：

新城从2020年的48.7提高到了将近55，半年增速12.92%。

龙湖从2020年的55.45提高到了61.33，半年增速10.6%。

就绝对值来说，新城的客单价已经达到了龙湖去年的水平。

第二个是消费力增速超预期：

就我个人的感受，和其他消费股的报表来看，感觉大环境下的消费力增长还是很有限的，但是通过龙湖和新城公布的运营数据，其实今年上半年新城和龙湖的消费数据都很不错，新城半年的销售总额已经超过2019年全年了，虽然有新开广场的因素在里面，但是依然令人惊喜。

第三个是租金占比降低：

无论是新城还是龙湖，租金收入/销售总额这个比例都降低3%左右，原因的话，我觉得是宏观经济形势下，出租方的议价能力下降。

但是反过来看，这个降低以后的租金收入数据，还是可以接受的，换句话说就是以后提价的空间更大了。

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然后就是新城筹备发行reits这事儿，我看大家讨论的很多，我也一直想等个有数据的公告，然后算算账，但是吧，新城一直没发后续的公告，我也一直在干瞪眼，哈哈。

但是我先说一个最基本的观点，有些投资者质疑新城会卖身，甚至于什么没有增速之类云云，亦或卖掉核心资产的担忧。本身新城走的就弱，这阵子跌的稀里哗啦的，再碰上各种质疑，现在把好事都能说成是利空了。

其实大可不必，发行reits对新城来说是一种选择，一个融资渠道，换句话说，是一种权利，而不是义务。

半年报里的三条红线指标大家都看到了，说不上有多乐观，压力还是有的，现在新城有了一个其他房企没有的融资手段，怎么看都不会是坏事的，这是一种竞争优势。

另外打通退出渠道，在国外是商业地产的必修课，不是什么坏事。

说来说去还是老吾悦的表现太好了，大家都舍不得，人之常情。但是如果用这种感情去进行不够全面的解读，也是有问题的。

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最后是好久没写过的唠嗑了。

这阵子新城回调的不少，甚至大大超出了很多投资者的预期（包括我自己），以至于很多投资新城很长时间的投资者都没有看财报的勇气了，就我在雪球看下来的结果，很多老面孔也都消失了。

说不上什么感触，毕竟炒股就是接力棒，一棒接一棒，但是这也充分说明了，如果对公司的投资价值没有清晰的认识，只靠口号是很难坚持下来的，特别是在连续下跌的过程中。

新城今年的业绩有股权激励托底，分红就算2.5每股，现在的股息率也超过7%了，何况增速还这么高，以后商开毛利占比越来越高，转型成功近在眼前。

多余的话不说了，懂的都懂。

另外好久没计数了，掐指一算，今天是死磕新城的第409天了。时间过得飞快啊

希望在满一千天的时候还能看到诸位。

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