$恒隆集团(00010)$ $恒隆地产(00101)$ $太古地产(01972)$
恒隆集团是个挺有争议的公司，很多人认为它是一个“价值陷阱”。简单来说，过去十年，它的股价从30多元跌到了现在的个位数，市值缩水了将近70%。即便算上每年的股息，持有这股票十年的投资者也损失了超过一半，扣一顶“价值陷阱”帽子几乎辩无可辩。同时现在恒隆面临的核心问题有：
核心问题之一是负债，负债率看似不高，实际却在逐步侵吞利润，恒隆的核心资产都是商业地产、公寓和少量住宅，在现在的环境下，肯定不能按财报公允的2000多亿计价，以沈阳的恒隆市府广场为例，投资过百亿，每年的租金回报不到1亿，这个打五折，能转卖出去都算烧香，当然上海、无锡这类商场还是不错的资产。资产按五折计算，负债率就五成，已经不低。500亿的负债，实际利率也一直在调长，成本目前从3.5上升到4.3，而且还有上涨的趋势，我预计这两年就会达到5%。增加的成本，基本上用杭州恒隆开业后的利润去填补也未必能填上。
核心问题之二，内地商场的利润过于集中于上海，占了内地租赁收入的40%，上海的租金远高于内地其它城市，万一上海出现类似的竞争对手，进行价格战，未来毛利是否能有那么高，也是要打个大问号？
核心问题之三，掌门人传承到第三代后，是否能延续之前相对稳健的经营和高股息？这个也要打问号？
但我还是在今天8.8小仓位买了些，如果持续下跌，会继续买入大概上限去到一成仓位，理由基于三点：
一是按照公司自己的说法，未来资本支出大概在150亿，我预计大部分在24年到26年完成，年均50亿，待售的物业大概200亿，如果能卖出50-100亿，未来三年的新增资本开支不过百亿，对于年收入百亿，利润二三十亿的恒隆而言，通过银行融资解决问题不大。24和25年应该是恒隆最难过的日子，也是负债高峰，扛过这两三年，往后就应该逐渐好转。
二是竞争格局问题，香港没什么好说的，稳的很，随着香港社会的慢慢稳定，这块变化应该不大，差点30亿，好点35-40，就这个区间波动；内地因为地产调整，短期内也看不到重大的挑战者出现，即使出现趁各大城市地价低迷拿地的对手，从拍地到开业，没个七八年也改变不了啥，所以维持现有竞争格局是五年的大概率事件，杭州恒隆做到8-10亿左右的收入，希望还是挺大。整体上，我预计五年内收入会有小幅增长，大概会去到120-130的区间内。利润稳定25-30亿之间。
三是分红率的问题，如果陈家第三代，还是继承老陈家稳健的经营手法，不冒进，抵制住现阶段扩展的诱惑，尤其不要打广深这种资金无底洞的主意，未来五年保持现有分红的可能性还是很大。基于这个考虑，现在8.8的价格，实际含权0.65, 8.15的价格，每年分红如果能保持0.85左右，用本地券商购买也不用交税，分红率已经过10%，非常诱人。
所以，如果你只是把恒隆当做长线收息股，忽略股价波动，现在是个不错的机会，如果你想短炒，完全股价有可能随着地产股的整体调整两三年跌到5块，触发未来股价反转一些也很多契机，比如进入港股通，流动性好转；美国降息，导致借贷成本逐渐降低；地产调整结束，住宅公寓写字楼项目销售和利润好转，这点在香港已有向好迹象；对天津、沈阳的项目进行壮士断腕似操作，这是公司最应该考虑的，转让股权也好，和当地ZF谈判也好，要尽快止血，这种低效资产越早处理越好。