$新城控股(SH601155)$   这几天新城股价上窜下跳，周五又大幅收跌，在这个艰难时刻，今天静下心简单算了一下新城的估值。
2022年底，新城开业150座吾悦广场是大概率事件，这150座广场我把它分为商管和广场固定资产两部分进行估值。商管部分，可比公司有宝龙商业22pe，中骏商管28pe，华润万象生活58pe，马上要上市的万达商管，根据pre-ipo市值和王健林的业绩对赌承诺，算出来是38pe，以新城的商业运营能力和成长潜力，我认为给30pe是合理的。2021年按125座在营广场，85亿租金40%净利润算，则每座广场利润为85×0.4÷125＝0.272亿，按照三抽一的比例，则每座吾悦的商管利润为0.272÷3＝0.09，商管部分估值为0.09×150×30pe＝405亿。实际上因为存在大量开业只有几个月，和7成以上尚处在培育期的吾悦广场，这样算下来是极为保守的。吾悦广场固定资产部分，假如2022年底，新城自持的吾悦广场125座，每座按7亿算，则这部分估值为125×7＝875亿。两者相加405+875＝1280亿。最后是新城房地产开发部分，假设新城从现在开始以后都不拿地了，把手中的土储开发完，房子卖完，用来偿还负债，两相抵消，这部分估值为0。三部分相加，我对新城2022年的估值为1280亿，对应现在不到700亿的市值，接近翻倍的空间。
当然这是很粗略的计算，很多因素没考虑，比如吾悦广场的权益问题，但各种有利不利因素相抵消，我认为对整体结论的影响不大。估值本就是个艺术活，不可能太准确，巴菲特也说过模糊的正确胜过精确的计算。对于我来说，新城一眼望去是绝对低估的，这就够了。
当然，一切都是建立在新城能活下去的基础上，公司倒闭了，估值也就没意义了。从最近的各方面消息来看，我认为新城会是本轮调控活下去的房地产公司之一。