看了冉大的计算，试算一下：
面积指标情况：
总面积82万平方米，计容面积64万平方米，住宅面积51万平方米，新城吾悦广场面积9万平方米（口径不清晰，地下估计有1.5万）配套估计有幼儿园，算1.5万平方米，可售商业2.5万平方米。车库共计16.5-18万平方米。按住宅100平方米0.8个，商业部分100平米0.6个，车位大概600个，住宅大概4328个，计算差不多。人防按计容5%计算，约30000平方米，估计700个车位。可售车位约3600个。这部分需要交付后取证，胆子大可做预售配送。
有产权可售面积销售情况:
已售部分：
2017年面积4.7万方，金额3.32亿，均价7056元，
2018年面积22.6万方，金额18.53亿，均价8194元，2018年商业用房入市，拉高均价，
2019年面积25.4万方，按2018均价8194元算，2019年销售20.8亿元，2017年-2019年合计销售面积52.7万方。
金额合计42.6亿。因吾悦面积9万平方米，52.7+9+1.5=63.2估计还有8000平方米尾盘，算0.8亿货值。
车位共计4928个，按人防车位600个，商业600个，剩余3700个。地下车位按80% 慢慢去化，每个车位6万，估计1.8亿。有可能有部分储藏间，估计都会送掉。
合计货值：42.6+0.8+1.8=45.2亿
资料参考作者遥远的大湖
报表数据：
报表口径表明可租售面积73.8万平方米，包括51万住宅，2.5万可售商业，吾悦9万+地下1.5万，4928个车位一个13平方米计算，尚缺少许，估计有部分储藏间。显示销售均价8900。
从这个口径看，肯定是做高了营业收入。从下文单个口径又变成了8150元/平方米。
18年预收18.53亿，销售22.61万平方米。
总货值45.2亿。
拿地成本为3.768亿。报表披露营业成本28.7亿。按82万平方米总面积算，成本约3500元/㎡，还包括了精装交付的吾悦广场，我做过山东、河北、北京项目，感觉做不出来。南方人工便宜，但是材料成本不低。下面一栏又变成了预计投资40亿。实在让人生疑。
下表是保定的某住宅已发生建安成本.
按南方施工周期长、人工便宜但是材料贵的情况，先按乐观情况估计：
暂按投资28.87亿包括了以上所有建安成本，不含地价。地价3.768亿。
营销、管理费用，权益销售1700亿，总费用45亿考虑，本项目货值45.2亿，对应两费1.2亿。
财务费用，权益销售1700亿，发生利息资本化85亿+财务费用8.4亿考虑，本项目货值45.2亿，对应财务成本2.5亿。
减去9％增值税（销项），可结转收入41.1亿.
扣除以上成本，41.1-28.7-3.768=8.63亿。毛利率19.1%。
净利润=4.93*0.75=3.7亿。净利率8.18%。
能做到这样这个生意已经很好了，白得一个广场是当年万达在上升周期做的事情，目前师傅万达能否做到我是存疑。如果按这个计算，这个生意任何公司肯定会抢着做。护城河什么的存在，但是不明显。回头会从研发和大势的角度说一下。至于说35%毛利的都是活在幻想中，就洗洗睡吧。
还有几盆冷水：
1. 多处报表不一致。
2. 新城表外负债、藏债。母公司长投和其他应收较小，应是子公司自融资的模式。和融创差不多，这个权益是多少不得而知。
3.财务费用是否已经包含全部，是否有高利率垫资？子公司三费不超过12%的内部管控模式，和报表三费冲突。如果按子公司三费不超过12%的内部管控模式，净利率估计在5.3%。
4. 车位可售比例预估已经很高，北京都没这么高，车位是否有货值疑问很大。
5. 有住进去的兄弟说，卖不到这个价格。