写在地产双杀之年


近期很多房地产企业财报陆续公布，如果单独看每家房地产企业的财报，大部分都很难看。如果在大环境中比较，最近几年能赚钱可能都是不错的房地产企业。

我们曾经说过，200元的高卡煤炭价格和2000元的高卡煤炭价格都是非常难得的机会。如果说2000元的煤炭价格是数年难遇的景气周期，200元的煤炭价格何尝不是非常难得的非景气周期。


可以说，房地产这种强周期股，当前大概率已经是景气周期的底部，今年的资产减值和汇率双杀同样是房地产行业千载难逢的底部，和到处摇号的景气周期一样千载难逢。

投资周期股的，特别是自愿股的都知道一个道理，如果在周期底部能够赚钱或者小亏，都是相对优质的公司。

所以，今年的房地产企业，如果单独看财报，大部分都非常糟糕，有一些好看的也是对利息的资本化处理，资产的减值拨备，汇兑的损失处理进行了一定的美化。可以说，只要是一家中肯的房地产公司财报，不亏都是好企业。


2022年，几乎所有的房地产企业都面临汇兑和资产减值的双杀，大概率是最近几年最难看的一年。这一年很多房地产企业动辄亏损百亿，可以说房地产企业亏损百亿不是啥奇怪的事情。在不亏的房地产企业中大致分为两类，一眼便知，这两类企业基本上都是未暴雷的企业，当然未暴雷的房地产企业也有出现微利甚至亏损的情况。这其中一类是乐观派，管理层基本上在自己的任期尽量美化报表，把问题留给下一任。就像一个乐观的丈夫每次出去打牌，赢钱的时候会告诉老婆打牌赢钱了，输钱的时候也会告诉老婆打牌赢钱了。另一类是保守派，输就是输，赚就是赚。

但是，投资者信心建立十分不容易，保护投资者信心，和投资者共赢共同成长越来越成为房地产管理层发展的思路，所以很多企业在今年双杀的年份也兼顾了一些投资者利益，比如适当提高分红率，比如资产减值的时候下手轻一些。



如何区分一家公司财务报表是否严谨，其实非常简单。无非就是看利息的处理，资产减值和汇兑损失的情况。今年这种特殊的年份外债比例比较高的企业可能相对吃亏一些。




可以非常前瞻的说，后面几家大型房地产企业，大概率年报也会凉的。要知道某大型企业归母也就30多亿，市值千亿。这是地产的寒冬，犹如15年的大宗商品一样。

这几天，陆续有一些市场上之前相对看好的房地产企业公布年报，整体上和2015年大宗商品底部时一样，能赚钱，能活下去就是及格，如果能考虑投资者心里尽量把利润平滑就是非常优秀，适当兼顾分红就是卓越。

其实就资产质量来说，21年上半年是这几年土地价格的一个高峰，这批土地谁跑的快，谁未来负担就轻。这也是我们早期一直说的腾笼换鸟。
22年，我们坚持，只要有一点钱，只要可以加杠杠，房地产企业都应该拿地，要用发展的眼光解决历史遗留问题。
23年，我们认为，如果大家都扎堆一二线，不妨看看三线城市中人口，产业，土地供应相对平衡的城市或许才是最大的机会。

无论如何，发展是解决历史遗留问题的最好办法。

看了个别企业的财报，重点看了一家，谈谈感受。


整体非常中肯，但是从分红上来看也兼顾了投资者的感受，但是也不是一味的迎合市场，因为今年这种年份，财报可以操作的空间还是非常大的。
利息资本化的处理和往年一样，没有因为业绩压力而在利息的资本化做文章进行平滑，这一点比很多企业好。
汇兑损失，这个是房地产企业都无法规避的，只有个别企业进行了适当处理。
资产减值，今年先进行一笔，虽然稍微超出预期，原来机会是每年进行一些，但是肯定没有出清。

重点跟踪这家企业的主要原因是21年上半年确实大把拿地但是杭州就拿了很多，虽然不怎么赚钱，但是顺利的跑了，不少当时没利润的土地也跑的及时，腾笼换鸟相对不错。而21年10月份开始拿地，从目前看几乎没什么失手的地方。所以只要后期能打通融资环节，顺利拿地，用发展的眼光来处理历史问题，大概率会继续前行。


22年这种汇兑和资产减值双杀之年，大概率未来不会存在。因此，22年大概率是主流地产的底部，未来房地产企业还会有资产减值压力。但是基本上可以确定，当前就是大宗商品的2015年，如果说景气周期的投资机遇非常难得，这种难得主要是难得的兑现机会，那么可以说非景气周期同样也是难得，难逢的一次一眼知好坏的投资机会。

我们始终相信，房地产市场大概率未来稳定在10万亿以上一段时间，这么大的市场，优质的活下来的企业的投资价值是极具投资价值的，特别是现在市值较小有潜力长期站稳前10的企业更具备投资价值。



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