$万科A(SZ000002)$ $碧桂园(02007)$ $绿城中国(03900)$

简述个人对地产企业简单的看法。
第一种，以万科为代表的老牌企业，这类企业有一批，并且坚持了现金流管理。虽然王石之前的不拿地王基因。万科可以算是从05前后的调控中，最终坚持现金流管理，并且做的很好的标杆，而且一定程度上坚持了短平快。当然我不否认万科也抢过地王，比如中兴路地王，也入过坑比如16，17年550亿的广信资产包至今还未贡献销量，上过套比如百分百自持最终只能做长租公寓。不过，以万科的体量，这些资产的比例已经很低，基本上不影响万科作为一家行业坚持现金流管理的标杆。
第二种，碧桂园，上一轮房地产分化，其实原先现金流管理做的最好的不是碧桂园。经过行业下行，很多公司都十分重视现金流管理。站位2020年，回头看，最终碧桂园坚持了现金流管理 并且毫不动摇。在三四线落地生根，其实很多人看不懂碧桂园，其实经过这些年的坚持现金流管理，碧桂园已经满手是钱了，并且财务也进入了一个相对健康的状态。当然，如果3，4年前问我，或许我的答案未必是碧桂园，毕竟碧桂园还有很多酒店。但是经过这些年的坚持，碧桂园基本上已经非常安全了。
第三种，绿城，绿城也是曾经的落难企业，虽然没有像一些企业倒下，但是最终企业还是吸取了教训，对资产沉淀，自持十分谨慎。这些年所拿的土地几乎全部集中在纯住宅。去年的时候，我个人就说过，坚持自己的强项纯住宅，发挥自身的优势，加大在操盘溢价较强的区域拿地，并焦距核心。此时此刻的绿城，账面现金丰厚，兵强马壮，只要不乱投资，乱沉淀，并且坚持现金流管理，坚信绿城进入头部只是时间问题。
我对保利曾经高看过一眼，之前曾经敬仰过中国海外发展，但是随着时间的推移，中国海外发展最终也走向了自持的道理，账面上持有物业规模已经明显较大，反倒是宏洋却坚持住宅高周转，可能和其深耕的三四线和非核心二线（除合肥）不适合自持相关。
坚持现金流管理，是一项难度极高的制度，这种制度不但要忍受土地市场得巨大波动，还要能顶住利润率不高的压力。很显然，需要资金沉淀的综合体净利润率可能做到20，很多深耕的旧改伴随着综合体沉淀，净利润可以用恐怖来形容。
随着市场的波动和利润的诱惑，最终能坚持下来的不多。
现在的房地产市场，虽然不是过热的时候，但是市场惯性热度依然存在，纵观房地产市场，没一次行业下行的时候，烂尾的综合体都会增加，综合体较多的企业往往最先传出资金链紧张的负面新闻，这种新闻一旦传出可能会导致企业的基因突变，甚至可以将融资优势变成融资劣势。
这些年，市场上，冒出了很多行业分析师，大v，资深人士，对房地产周期，市场情况，企业情况了解不多，在繁荣状态下，住宅现金流比较好，一定程度上对综合体沟地这些曾经鸦片般的东西十分推崇，并且越来越多的人竟然不知道现金流管理是房地产行业的生命线。
一个100亿的项目，清盘赚10亿的现金和赚一个20亿的综合体，在报表上反应了后者是前者净利润率的2倍，很容易误导前者经营能力差。报表的背后是一个拿了10亿继续滚动开发，一个账面20亿的综合体每年慢慢收取1亿的现金，这1亿的现金扣除税费管理费用（酒店类有折旧）最终利润转化率可能只有4000万。有一些商业配套酒店收益可能更低。初期二者区别可能不大，随着低效资产越来越多，最终企业之间就有很大的区别，综合体较多的企业只能依靠重估。
这一轮住宅行情，很多企业现金流充沛，已经让写字楼等市场发生一些供求变化。未来随着更充沛的现金流，一些酒店，商超类是否也会受到冲击暂时未知。
从目前的情况看，如果酒店看成毒资产，大部分商场暂时都不是毒资产，未来是否会变成毒资产是未知的。
盲目最求利润，导致现金流沉淀太多，容易造成缺钱，行业下行的时候还会有现金流断裂的风险。
最后，依然非常乐意看到绿城对商业资产进行优化，包括杭州中心。
以上个人观点，随着时间的变化，企业不是一层不变的，说不定那天万科也会进行大规模自持，碧桂园也会进行综合体产业沟地，绿城也会大规模兴建酒店，此言论谨代表此时此刻，行业，企业在不断发展。只能说某某企业也曾经是现金流管理如生命，比如绿城，但是未来未必。