$绿城中国(03900)$


做个小调查，既然绿城服务说自己不靠绿城中国，蓝城自己也有自己的物业。
假如，绿城中国自建物业，注册资本1亿，就是一个空客公司，这个公司只做绿城自建和代建的物业服务，只是绿城专享。
这个公司按照50亿的估值，公开对外转让百分之30的股权，有投资一级的公司愿意投资吗？白赚15亿和百分之70的股权。


当然，从来不做毫无意义的调查。
说一下，房地产行业的个人感悟。不一定正确。
房地产行业整体进入下行空间，但是个别城市可能会分化，其中深圳应该最为特殊。核心二线城市可能会进入下行通道后稳住。而三四线下行的周期可能会更长。这个是房地产行业的未来可能出现的概括情况。
整体上行业的新房成交量下跌百分之20并不是难事，价格整体下跌百分之10也很容易，两者叠加行业可能从15万亿下降到11，12万亿也不是没有可能。尽管如此，房地产行业依然是我国最大的单一市场。甚至极端情况行业下降到8到10万亿，这个市场依然远远大于汽车市场。
涉及到具体企业，很多人都认为龙头企业销售额会一直增长。而忘却了销售增长的原因，销售增长的原因就是加杠杆，依靠自有资金，房地产企业的增长估计做到百分之30并不难，但是遇到行业下行周期，去化变换，不加杠杆能做到百分之30的增长就是非常优秀的企业了。而那些之前高速增长的企业都是加杠杆的企业，但是行业在被动去杠杆，那么之前的那些加杠杆的企业有几层把握保持增长。说简单一些，房地产企业就是在钱好拿的时候，加了一把杠杆把规模做上去了。但是钱好拿的时候，地贵，因此这些加杠杆会有很多后遗症。
如我昨日所说，一些企业，如果融资能看强，管理层能看清楚地产的本质，这时候逆势加一把杠杆，结合操盘强劲的操盘能力，可以在行业和企业去杠杆之际可以一下做上去。
基本上思路就是这个思路。至于行业下行，本身就是非常正常的事情。没有哪个行业能脱离价值规律。行业上行就是购买力释放的周期，行业下行，观望情绪加大就是购买力积蓄的过程。
而地产的本质，就是用地产赚的现金流买买买 ，先买港灯，在买屈臣氏，在买中华燃气，于是会出现超级富豪。没有哪个行业在我国能有10万亿的市场，没有一个行业能够对gdp影响如此巨大。
龙头集中，是因为，龙头在加杠杆，而之前加杠杆的面临被动去杠杆，或者维持杠杆。凭什么说还没加杠杆的企业就无法做大做强，而市场基本上一致性认为那些本轮周期销量没大涨，没粉饰利润的企业就是烂企业。
归根结底，还是要看实际销量，销量增长才是王道，其余都徒劳。