上周四（8月20）在雪球路演聊聊了物业，还是把一些主要观点列出来，方便以后回顾。
1. 无论是住宅物业还是非住宅物业，整体的市场规模都可以很快达到万亿规模；
2. 高瓴投资建业新生活、红杉投资恒大物业，大鳄也开始投资物业，背后的原因物业市场空间巨大，商业模式好；
3. 几乎所有的物业都没有有息负债，上市物业公司还有大把现金储备，所以净负债都是负的（除了彩生活）；
4. 24家上市物业公司2017年、2018年、2019年收入增速分别为34.4%、40.7%、44.6%，有加速的趋势；
5.过往三年上市物业公司归母净利润率为11%、12.5%、12.7%，也在不断增长，净利润增速也快于收入增速；
6.过去几年，虽然人工费用不断提高，但上市物业公司的毛利率却在不断提高，2019年百强物业平均毛利率24%（2014年毛利率只有13%），这背后既有物业公司降本增效的努力，也有大股东不断把一些高毛利率的增值服务注入物业公司有关；
7.物业公司商业模式之所以好是因为低负债、现金流好、行业永续、净资产收益率高，上市公司2019年平均ROE为20.4%；
8.2019年全国百强物业市占率为43.6%，低于地产公司行业集中度，未来一定会超过地产公司行业集中度；
9.2019年排名11~30位的物业公司收入增速最快，投资价值最大，值得深度挖掘；
10.物业公司在管面积增加主要来自于母公司、招投标和收并购，来自母公司的物业一般质量最高，招投标次之，收并购是最差的，因为收购来的物业质量可能不高，涨价也很困难；
11.住宅物业费过去几年平均涨幅1%，低于通胀，涨价困难； 而非住宅物业涨价相对容易一些；
12.住宅物业在管面积占比68.9%，但基础物业服务收入占比只有47.3%，背后的原因就是住宅物业收费最低，平均只有2.1元/平米/月；而商业物业、医院物业和办公物业平均收费可以达到6元左右；
13.好的物业入住小区可以带动二手房价格的上涨，这为优秀物业带来溢价能力；
14.未来重点投资方向应该是排名中部（11名~30名）的优秀物业公司和有特色的非住宅物业公司；