$中国金茂(00817)$ 主要是最近金茂话题下面又开始乌烟瘴气了，有每日习惯性蹭热点的，还有水军啊，奇怪的阿猫阿狗都来了，正好早上在大湾区地产群里聊到一些关于金茂的无脑贴一下
金茂的城市运营收益模式分两种，一种是一级土地开发（卖地），一种是一二级联动（二级低价拿），第一种的特点是净利率高，前期投入“相对”大（其实就是多一块公建基建投入，边投入边卖地的，很多工程款其实都是施工方垫付的啦，金茂倾向于和建筑企业股权合作这些项目的，比如梅溪湖和中建，嘉善和上海建工），第二种的特点是协议完分批拿地付款，地价比招拍挂便宜，无须基建投入，第一批先拿宅地后面批次再拿宅地+持有，以防当地赖账风险。
看到有问和其他企业的对比，我觉得简而言之：
金茂是一种为土豪城市新建一个城市中心的概念，是为了“留住当地原有的牛逼企业和人才，防止他们因为环境公建老旧而向更发达的城市外流”，把房子造好了环境弄漂亮了教育医疗都引入了，那么高端人才会愿意住这里，优质产业自然就来了，因此更适合引入大型企业总部群，承接原有当地龙头企业的迁移，知名高校的科研成果产业化基地，承办产业相关的高端会议论坛等，是以满足“城市最有经济价值部分的改善和升级需求”为核心的。
华夏是把难以承担核心城市租金的企业，和能级较低但需要培养自己产业和税收的城市嫁接聚集起来，并建造产业的建筑载体，优势在产业服务和招商，比如融资股权交易上市辅导等，并以此为中心去圈地，产品和生活配套打造相对弱，因而适合引入一些中小微企业或创业型企业，去比较低能级的地方（地便宜），是以满足“地方政府对产业和税收的需求”为核心的。
恒大拿地时的圈地造城模式，像是在二线及以下的城市郊区为溢出的刚需人群建造大型居住社区，或是建造一个休闲度假的大型乐园配套住宅主要用作不动产投资或第二居所，产业引入这块并没有特别注重，更注重居住和娱乐功能。是以满足“人的基本居住和消费需求”为核心的。
所以这三家在模型狂人眼里都是同一本低价拿地、持有及运营能力换开发的账，实则背后的逻辑是不同的。那为什么个人从中选择金茂呢，一方面是金茂在打造大型项目方面融资成本优势明显，且假定大家都是同样的付款节奏，金茂属于和政府白纸黑字协议好的，账目更清晰操作更合规，因此金茂的城市运营项目是可以溢价拿出来部分股权和其他开发商合作的，其他两家合作项目特别少感觉到没；另一方面是根据当前国内城市发展趋势，“我个人”认为一线周围城市圈和核心二线是经济增长潜力最大的地方，改善性需求是最主流的需求，留住产业和人才是地方政府最捉急做的，金茂的产品同时符合这三点。
我同意短期内金茂的估值看起来偏高了（基于结算方面的保守），对于高周转买卖型选手来说现在金茂绝对不是个合适的标的（喜欢捡便宜货的，一刀切看PE数字啊前瞻啊之类流派就更不要指望什么配合大资金来一波业绩大爆发了），买了天天叨叨涨了墨迹我还嫌烦呢。
长期来看，我认为金茂的估值还会继续提升，原因是在外资原有的估值习惯基础上（大型央企、低融资成本、结算稳定的企业拥有高估值），也拥有和民企一样（甚至超过民企）的中资喜欢的销售高增长，并且上述我啰嗦半天的模式和竞争力带来的优势会让公司在同行中脱颖而出。
这个判断也是基于我个人认为的，在市场总量增长放缓乃至停滞状态下，企业建分化进一步加剧，投资者能更专业地通过全面综合衡量（not计算）选择标的，最终一定会带来估值分化、好公司的估值追上其他行业的结果。
