$中国金茂(00817)$ 本来想撸一篇大的近期质疑回应集锦，但今天怎么感觉有点牙疼，那就分几篇聊好了，先谈金茂的城市运营与核心竞争力问题。
简单说，核心金整理包括：一城市运营低成本拿地（独家），二低成本资金（国企有），三国企的背景民企的机制和管理层积极性（极少企业有），四品牌和产品符合经济发展中的城市升级和改善需求（少数企业有），五丰富的产品类型对抗各种周期防止烫平业绩波动（极少企业有）。
其中最独家、争议最大、也最常被用来被不学无术的星光大道快手网红农民歌手蹭热点的，就是第一点了。以前，我描述这一块的时候花了不少功夫，最后还是利用文科生的表达能力优势才码出了只要有耐心去读就能看懂的城市运营模式解析，详见置顶文章。如今随着落地案例越来越多，数据也变得丰满了，今天正好西海岸摘了个地，就结合起来聊聊。那么分三方面讲吧：
1、所谓纯一级土地开发还能持续多少年？
这种问题麻烦以后自己先看看年报再问好伐啦，别动不动就嗷嗷嗷不可持续拉。
青龙山项目，还剩240万方，商住比2:8
宁南项目，还剩420万方，商住比2:8
哦，一共660万方地，假设一年推60万方好了，还能卖11年。现在的网红真够高瞻远瞩的啊，能干11年的事都觉得不可持续拉，我怎么觉得11年后你本金在哪都不知道
请注意：1）这里的商≠不可售，还包含了LOFT、商铺、整栋办公之类的！！亦≠必须自己做，梅溪湖不就引入了其他企业运营酒店，好像叫达美什么的？
2）权益都在80%，分成比例和梅溪湖一期差不多的，具体公司没公布过的话我就不讲了
3）为什么我没把梅溪湖二期列进去，因为还在谈，模式不确定，本人特别保守低预期的，明知道没定的东西绝对不会乱讲。
2、新的一二级联动形式拿地真的便宜吗？
先看1月摘的张家港项目，金茂第一批共拿了5块宅地，62万方总建面，折合楼板价5989。这个数字什么概念呢？同板块，建发2016年拿了块宅地，楼板价6083。嗯三年过去了，2016年周边恒大项目单价才9000，如今建发项目上市卖17500，还很火爆，而给金茂的地价却从…6083到了5989。所以这种地方政府实实在在的，因为信任金茂，所以愿意用短期的地价让利，换取金茂能给区域带来的长期的区域面貌改善、板块价值提升，这种互信合作也是噱头是吧？说噱头的眼乌子哈特了啊要么。
再看西海岸，一早突然想起今天似乎是摘首批地的日子了，一问，已经开工了。半小时后，陆陆续续看到官方新闻、海报等等出现。没听懂我说的么？别人家拿完就能开工吗？有么有从这个案例中看到三个大字母：I R R 啊？
价格方面的比较就很麻烦了，很难直接用楼板价数字和周围绿地和金地另外两个大盘比较，要综合去衡量。金茂的项目是西海岸交通商务区里最好的位置，总体量有6000亩，首次拿两块，一块是宅地，另一块是给中化能源的办公楼忽略不计（因为肯定是建完卖给中化的），宅地的楼板价2143。绿地的项目占地896亩，第一批地是5月拍的，看上去最便宜，两块宅地1750单价，然而….还配了块容积率5.0的办公用地，超高层的节奏，14多万方的总建面，按建安8000一平加上地价的话可能要摊13个亿进去啊，宅地总价都才5个亿。绿地项目位置是紧贴着高铁站的，讲真我是不喜欢住得挨着这类交通枢纽的，觉得应当折价，但市场咋想就不知道了。另外绿地在站北也规划了1831亩项目。金地项目3000亩，也是今天拿的第一批，三块宅地，楼板价大约1930，奇怪怎么全是宅地，而且也比金茂便宜？仔细一看，项目距离高铁站更远，而且在站北- -我觉得坐高铁出差多的人应该都能理解，高铁周围一般都是有一边（通常是南面）更发达，而另一边比较荒的，青岛西站也是这个情况，金茂这一边链接的是老市区，而金地的地后边是一些物流公司…很多很多的山。嗯没错控制摘地的节奏也是金茂的本事，最近周围那么多项目供应，又有友商大批摘地，想必这种竞争是无利于品质的。但金茂既然锁死了土地价格了，慢慢拿好了，先拿一块试试水，随后坐等大家慢慢抬价就是。哦对了，一如既往地我喜欢把找茬者爱问的问题答案都提前准备好：金茂的项目和融创的相隔有近20公里远，是西海岸新区的两个不同板块，各自撑起自家主题的协同关系，地价不存在可比性。别给我拿融创的拿地价格来瞎jiiiiiba比较啊，虽然金茂最近拍的那次地价还低点。
3、我不管的谁让金茂在大家愁拿不到地的时候提城市运营的我代表我的小学文化水平和我的万亿愚昧信众偏要觉得这是个噱头怎么破？
2014年，一份“我就是比你优越点所以我能拿到你气不气啊”的内部文件显示，没错金茂2014年就开始以梅溪湖为样本，内部研究和讨论城市运营战略，原因里面写了，就是基于招拍挂用地无法满足更高的规模发展需求。这一点很有意思，我觉得金茂2009年开始在没有大股东土地储备支撑的基础上，纯靠招拍挂拿“地王”发展了五年，比任何企业都更懂得土地储备的重要性，缺乏土地储备的安全感，这也是为何他们能那么早就开始布局，反倒是母公司或者大本营太安逸的公司容易懒惰。
2015年，金茂的名称由方兴改为金茂，以下抄自新闻：宣布将转型升级为“城市运营商”，致力“释放城市未来生命力”，同时也发布了“双轮两翼”战略。从‘双轮驱动’到‘双轮两翼’的战略升级，一定会将中国金茂的城市开发运营能力再次推向一个新的高度，中国金茂将成为中国未来新型城市化进程的重要参与者和见证者。我们将与中国共同成长，释放城市未来生命力！”李从瑞总经理在发布会上，对公司的未来也表达了强烈的信心。
什么？2015年公布的战略为何2018年才提，是一直在找合适的炒作时间吗？那你的眼睛没看到我在打字这文章就是系统自动生成的咯？城市运营不是说做就能马上做的吗？是需要多年去反复谈判、磨合、规划、协调的！下面随便跟踪一个项目好了
2016年10月，金茂上海区域总首次去瓯江口考察。
2017年3月，金茂上海区域和瓯江口签订战略合作协议。
2017年8月，金茂拿下瓯江口首批地块。
2018年1月，项目首次开盘，创下金茂最快开盘记录。
又比如，2017年8月金茂和西海岸签约，2018年5月中化和西海岸签约产业，2019年9月金茂摘首批地块。
每个项目都是几年沟通的结果，凝聚着多方的努力，涉及到地方政府的智慧，金茂展现出的资源及开发运营实力，有时还有和中化旗下其他版块的利益分配，各种博弈。
噱头，是属于大嘴巴网红的。核心竞争力，才是属于金茂的！