万科2021年报点评:活下去的代价

声明:我从不推荐股票,所有文章都是只针对企业基本面。研究企业是长期持续的过程,谈不上择时,所谈个股的股价波动与本文无关。市场瞬息万变,所有的研究和分析都是有时效性的,请勿刻舟求剑。


一、净利润大幅下滑的原因

万科的年报出台,引起一片哗然。净利润的增速比之前所有悲观的数据还要悲观,原来有券商预测到归母净利润会跌到250亿,结果实际数据竟然是225亿,基本上超出了市场上所有人的预料。

房企的营收大都是两到三年前销售额的转化,2018年万科公开喊出了“活下去”,大幅放慢了发展速度。2019年万科的权益金额比2018年是下降的,今年能做到8%的营收增速已经不容易,相比之下招商蛇口的营收增速是23%,保利发展是17%,可以做到以量补价,净利润下降的幅度相对就小很多,而万科则无货可补。


当初喊“活下去”,市场认为万科是审慎拿地,控制数量提升质量,但从如今的结算毛利率来看,万科并没体现当初“活下去”的收获。房地产开发及相关资产经营业务的毛利率同比下滑了7.63%,为21.74%,比同行业略好,但不足以弥补营业收入下降的幅度。

量缩率减,是净利润下跌了45%的主因。从结果来看,万科的“活下去”更多是体现在净负债率上,2021年的净负债率低到了29.7%,大大少于同行,用利润换来了安全,一得一失吧。


净利润大幅下滑的另外两个因素,一个是投资收益下降69亿元,另一个则是公司对部分项目、个别股权投资等进行减值,合计减少归属上市公司股东的净利润约26亿元。这两项是当前市场不景气状况下的客观反映,无可厚非。

从净利润下滑的结构上来看,报表整体净利润是从592亿下滑到380亿,下跌了35.8%,但少数股东损益只下滑了12.58%,而归母净利润的下滑幅度却高达45.75%。有人会表示怀疑,但因为投资收益和资产减值两项的下降金额较高,这个差额也是可以解释的,从万科过往少数股东损益和归母净利润的变化对比,以及参照保利、招商蛇口的公司的可比数据变化来看,性质也相差不多。


二、回购缺少力度

年报中关于回购的说法,引起了更多争议。公司拟出资20亿-25亿,对A股股票进行回购,回购价格不超过人民币18.27元/股,回购的股份将全部用于出售。公告前万科A的收盘价是18.98元,比预计在4月底可以进行的回购高出了0.71元。这种以后要用于出售的股票,给出这个目标价位,是托市还是砸盘呢?

公告是之前拟好的,18.98元的价格应该是在收盘前确定的,但3月29日的收盘价就有17.48元了,0.8元只是不到5%的空间,一个上市公司,应该不会考虑不到吧?万科目前的净资产是20.3元,现在这个回购说法,更像是为了安慰一直要求回购的小股东:确实是提出回购了啊!


三、现金大幅下降

年报里最出乎我意料的数字,是经营活动产生的现金流量净额同比下降了92.27%,只有41.13亿 。虽然前三个季度的数据也不好看,但房企四季度数据才是最重要的,去年4季度就大增了近200亿,2019年前三个季度只有17.34亿,而年报时就增长到456.87亿。同时,期末现金及现金等价物余额为1407.08亿,这是2016年以来最少的一次。

“活下去”是为了捡到更便宜的战利品,万科也确实捡到了一些,但与期末现金及现金等价物余额继续保持增长态势的招商蛇口华润置地相比,还存在着国企背景与央企背景的差距。很多投资者对万科过去几个月拿地的速度并不满意,现在看起来,这不是态度问题,而是钱的问题。


四、分红体现诚意

年报中为数不多的亮点,是分红。“2021 年度拟合计派发现金股息人民币 11,276,621,873.75 元(含税),占公司 2021 年归属于母公司股东的净利润的比例为 50.06%,不送红股,不以公积金转增股本。如以 2021 年末公司总股份数 11,625,383,375 股计算,每 10 股派送人民币 9.70 元(含税)现金股息。”

这对小股东们是个安慰,如果从经营角度来看,现在满地战利品的时候,这112亿如果去并购和拿地,对股东的长期回报会更好。但考虑到万科股价持续低迷,大比例分红也是稳定市值的重要手段,可以理解。


整体来说,这份年报真实地体现了房企的现状,尤其是万科这样国有背景混合所有制企业的现状。从各项数据的呈现来看,还是比较客观的。2020年万科的权益金额相比2019年有10%左右的增长,毛利率也基本不会有更大的下降空间,如果今年后三个季度,房地产市场整体稳定回暖,万科2022年的年报数据应该会恢复增长态势。

就目前的情况来看,关键点还是在能否尽快恢复融资速度,多购置一些当前质量好、毛利润又高的好地,现在拿到一块地,收益会是去年同期的倍数。去年年底万科提过“春天里”,现在春天到了,拭目以待吧。@今日话题     $万科A(SZ000002)$     $万科企业(02202)$    #投资炼金季#

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精彩评论

朱酒03-31 11:24

今晚20点我在视频号进行直播,谈一下房企年报对市场后继的影响,欢迎大家届时互动交流,一起学习麻烦大家把这条消息点个赞,让更多朋友看到,谢谢

血糕粉浆饭03-31 14:12

记得有这么一句:你若问人问题,他答非所问,便已是答了,毋需再问。在这件事上,也是这个理。

朱酒03-31 13:34

单从经营角度来看,万科作为活下来的头部企业,未来两年将有一定业绩波动,但3年后业绩就有机会保持相对稳定的增长了,这是从拿地和当前市场环境上,可以比较清晰地看出来的。但回购这件事,管理层的解释有些苍白,说是最近没有回购是因为年报期。但2021年半年业绩会的时候,就说过低于净资产会回购,可去年11月份股价都跌破18元了,大幅低于净资产,那时候可是没有任何限制,哪里有回购的迹象?

一剑客周治欣03-31 11:52

【企业研究——万科】尽管有行业和市场因素的影响,但是这几年郁亮的表现确实令人不敢恭维,尤其是和王石相比,董事长应该具有的战略能力,差的不是一丁半点儿。也许真的应了会计师魔咒吧?
另外,在中国证监会的加持下,中国的回购已经成了一个笑柄,可以任由管理层拿捏,彻底变了味儿,失去了回购本来应该具有的功能。万科这次的回购又在中国证卷市场上画上了浓墨重彩的一笔——准确的说是耻辱柱!
以郁亮为代表的万科管理层,到了应该深刻反省的时候!!!

全部评论

朱酒04-02 18:09

物业股看不到的东西太多,不好确定

LY奔跑04-02 17:04

朱老师,讲讲地产物业股吧

湿雪长坡林博04-02 14:59

目前资金宝贵,从长期回报看,尽可能将现金用于主业,效果会好些。万科还是需要大量资金,这次50%比例分红,已经体现出托市的意图。其效果如同现金回购。

千里独行04-02 07:31

可惜港股通持有的没有

老李9832604-01 23:08

那可以卖a股换h股的股权,还便宜一些