万科是我入市之后买入的第一支股票，那是2009年，地产经过了2008年的洗礼，全面复苏。这一年2、3月份的时候，到处还都是一片悲凉，都在讲韩国人捐献黄金的故事，而我们需要的不是黄金，而是“买房就是爱国”。从2季度开始，在全面取消限贷政策并大幅降低各种税费之后，楼市迅猛升温，市场很快就进入到狂热状态，各城市房地产交易所的大小窗口都拥挤不堪。
于是，作为地产从业者，我理所应当把万科当成了自己人生的第一个交易选择。但不幸的是，我买在了高点，从事后来看甚至是未来5年的最高点，直到2014年12月份，万科A的股价才创了新高。
那时候完全是一只菜鸟，看着热火朝天的售楼处，怎么也想不明白这么赚钱的公司，为什么股价就是不涨。转过年来，2010年4月份，楼市政策重新收紧，这是我能看懂的，“买房就是爱国”的日子过去了，再买就是投机。我割肉卖出了万科，人生的第一次股票交易，宣告彻底失败。虽然当时有自知之明，在股市里投入的钱很少，但这种挫折感至今记忆犹新。事实上，那时候我根本不知道自己输在哪里，有一句话更适合形容当时的状态——初恋时，我们不懂得爱情。
之后楼市进入了连续数年的阴跌状态，我当时的业务规模反而越来越大。股票一直在买，但看到那些给我结账的房企步履艰难的样子，地产股一直都没在我的视线范围内。
2016年，楼市已经在全国范围内火爆起来，我重新开始关注万科。但当时万宝之争全面升级，我真是看不清楚万科会走向何方。后来王石的离开，更从根本上改变了我对万科的认识，不是好与不好，而是十足的陌生感。于是2017年，我选择的地产股是融创中国。
但对万科的关注一直都没有停，让我始终无法重新买入的主要原因，是感到后王石时代的万科，在气质上有了一点模糊。万科之所以在十几年的时间里，一直都是地产第一品牌，是因为他在建筑之上，始终都是有追求的。“让建筑赞美生命”，其他房企玩钢筋混凝土的时候，万科聚焦的是文化和人。
那些为建筑而建筑，为功能而功能的产品，在万科以人为导向的居住文化面前，总是显得简单粗鲁。但在后王石时代，万科越来越趋向于标准化。从产品到营销，与之前相比都更像是一个简化版，在看不到的地方，省东西了。这不仅仅是成本的原因，更是追求的东西有了变化。
同样重要的，是万科的勾地优势不明显。地产，地在产先，有地才有产。2017年买融创的时候，实际上买的是行业景气度。但2019年买融创，其文旅的勾地能力就是加分项了。后来我在买中国金茂的时候，看中的也是城市运营的超级勾地能力。不管土拍政策怎么调，从公开市场上拿地，其毛利率都很难有保证。只有为城市做出其他企业无法做到的贡献，这样的企业才能拿到利润更加丰厚的项目。
这些年，万科也在做物流地产、长租公寓、商场乃至TOD等等，但这些业态带动一个千亿级房企是够用的，对一个7000亿级别的开发商来说，这些贡献就明显不够了。万科仍然需要打造自己的拿地抓手，如果在品类上难有突破，那数量上也要有足够的支撑。
另一方面，万科喊出著名的“活下去”的时候，是在2018年下半年，这是可以理解的，那是离我们最近的一次行业周期性低谷。但“活下去”不等于萎缩。近两年，万科每年新增用地的规模都是小于自己当年销售规模的。体现在报表上，就是其净负债率已经低到了20%，还不到同期保利发展的一半，比稳健著称的华润和中海都要低上一大截。净负债率低可以理解为追求安全，但太低就是保守了。
这些就是我在2021年9月份之前，没有买万科的原因。但刚刚过去的这个月，注定是在地产发展史上留下厚重一笔的，整个行业的格局和走势都将由此改变。摆在万科面前，是一个历史级别的机会，如果有效把握，万科有可能会迎来一个全新的发展空间。
外因，自然是恒大事件的发酵，这不仅仅是过去高风险扩张模式的失败，也为日后地产开发提供了一个警戒尺度。可以预见，整个行业的负债率会被大大压缩，原来的闪电战、游击战将失去市场，万科这样的阵地战高手大显身手的机会来了。
内因，是管理层在中报业绩会上，对净利润下降，给出了3个解释。“第一是我们的销售规模增长有限；第二是毛利率的下降稍快；第三是转型业务的效果还没有真正体现出来。”很多企业的多元化都是为主业服务的，但万科2014年开始的多元化业务，是要把公司“从房地产开发转向了房地产开发、经营、服务并重”。但现在发现“当年起步的时候严重低估了完成转型过程所需要的时间、可能的挑战、需要建立的能力，太过乐观。”这种态度上的转变，对万科未来发展的影响是非常深远的。
可以说，2021年9月份，万科的态度与市场机会碰撞到了一起。虽然我们现在还看不到管理层对下一步工作的明确安排，但市场真真切切给了万科一个调整空间。9月份，万科的权益地价支出了104亿，金额并不特别大，但在这个人人自危的时候拿地，本身就是一种象征。恒大让出来的市场空间，其他房企让出来的高性价比土地，最受益的就是万科这种有规模、有现金、有能力的头部企业。
9月下旬的时候，随着暴雷房企的不断增多，以及华夏幸福因为债务风险化解方案的制定而停牌，我已经预感到行业政策有转暖的迹象了。毕竟过去20年我经过了数以百计的调控，有些味道还是熟悉的。但由于港股通在9月份的中秋节之后，半个多月的时间内，只有4天开市，我对融创中国和中国金茂的买入计划很难保证连续性。另外境外的资金环境也并不友好，港股的波动过于情绪化。
事实上，我一直都想在A股买入一部分地产仓位，毕竟港股受外盘影响较大，资金对国内市场的理解也有偏差（这从近期美元债和人民币债的分化中，看得很清楚）。A股的地产股中，万科一直都是我的首选。所以9月下旬，我开始了万科的买入模式。前后几次，卖出了用作防御的部分沪深300ETF和建设银行，把万科的仓位加到了20%，整体均价接近20元。
这个买入成本，已经比较接近万科的每股净资产，从万科的资产质量和现金状况来看，安全性还是比较强的。同时今年出现了大跌的保利发展和招商蛇口等A股地产股，已经基本收回了跌幅，招商蛇口甚至出现了正增长，这给当时跌幅接近30%的万科，创造了足够的洼地效应。
对我来说，买入地产股，一直看的是长期价值。买入价格不贵，但基本面出问题，估值仍然会越跌越高。当前万科的预期仓位已满，后期不会继续加仓。持有周期，主要还是看管理层会在这种特殊的市场环境里，做出什么样的管理动作。几年一遇的机会，希望好好珍惜吧，如果在这种别人恐惧我贪婪的大环境下，还是抱着“活下去”的念头，那我会立刻清仓。
历史已经给出机会，看你的了！