现在买万科,买的是什么?

万科是我入市之后买入的第一支股票,那是2009年,地产经过了2008年的洗礼,全面复苏。这一年2、3月份的时候,到处还都是一片悲凉,都在讲韩国人捐献黄金的故事,而我们需要的不是黄金,而是“买房就是爱国”。从2季度开始,在全面取消限贷政策并大幅降低各种税费之后,楼市迅猛升温,市场很快就进入到狂热状态,各城市房地产交易所的大小窗口都拥挤不堪。

于是,作为地产从业者,我理所应当把万科当成了自己人生的第一个交易选择。但不幸的是,我买在了高点,从事后来看甚至是未来5年的最高点,直到2014年12月份,万科A的股价才创了新高。


那时候完全是一只菜鸟,看着热火朝天的售楼处,怎么也想不明白这么赚钱的公司,为什么股价就是不涨。转过年来,2010年4月份,楼市政策重新收紧,这是我能看懂的,“买房就是爱国”的日子过去了,再买就是投机。我割肉卖出了万科,人生的第一次股票交易,宣告彻底失败。虽然当时有自知之明,在股市里投入的钱很少,但这种挫折感至今记忆犹新。事实上,那时候我根本不知道自己输在哪里,有一句话更适合形容当时的状态——初恋时,我们不懂得爱情。

之后楼市进入了连续数年的阴跌状态,我当时的业务规模反而越来越大。股票一直在买,但看到那些给我结账的房企步履艰难的样子,地产股一直都没在我的视线范围内。


2016年,楼市已经在全国范围内火爆起来,我重新开始关注万科。但当时万宝之争全面升级,我真是看不清楚万科会走向何方。后来王石的离开,更从根本上改变了我对万科的认识,不是好与不好,而是十足的陌生感。于是2017年,我选择的地产股是融创中国

但对万科的关注一直都没有停,让我始终无法重新买入的主要原因,是感到后王石时代的万科,在气质上有了一点模糊。万科之所以在十几年的时间里,一直都是地产第一品牌,是因为他在建筑之上,始终都是有追求的。“让建筑赞美生命”,其他房企玩钢筋混凝土的时候,万科聚焦的是文化和人。


那些为建筑而建筑,为功能而功能的产品,在万科以人为导向的居住文化面前,总是显得简单粗鲁。但在后王石时代,万科越来越趋向于标准化。从产品到营销,与之前相比都更像是一个简化版,在看不到的地方,省东西了。这不仅仅是成本的原因,更是追求的东西有了变化。

同样重要的,是万科的勾地优势不明显。地产,地在产先,有地才有产。2017年买融创的时候,实际上买的是行业景气度。但2019年买融创,其文旅的勾地能力就是加分项了。后来我在买中国金茂的时候,看中的也是城市运营的超级勾地能力。不管土拍政策怎么调,从公开市场上拿地,其毛利率都很难有保证。只有为城市做出其他企业无法做到的贡献,这样的企业才能拿到利润更加丰厚的项目。


这些年,万科也在做物流地产、长租公寓、商场乃至TOD等等,但这些业态带动一个千亿级房企是够用的,对一个7000亿级别的开发商来说,这些贡献就明显不够了。万科仍然需要打造自己的拿地抓手,如果在品类上难有突破,那数量上也要有足够的支撑。

另一方面,万科喊出著名的“活下去”的时候,是在2018年下半年,这是可以理解的,那是离我们最近的一次行业周期性低谷。但“活下去”不等于萎缩。近两年,万科每年新增用地的规模都是小于自己当年销售规模的。体现在报表上,就是其净负债率已经低到了20%,还不到同期保利发展的一半,比稳健著称的华润和中海都要低上一大截。净负债率低可以理解为追求安全,但太低就是保守了。


这些就是我在2021年9月份之前,没有买万科的原因。但刚刚过去的这个月,注定是在地产发展史上留下厚重一笔的,整个行业的格局和走势都将由此改变。摆在万科面前,是一个历史级别的机会,如果有效把握,万科有可能会迎来一个全新的发展空间。

外因,自然是恒大事件的发酵,这不仅仅是过去高风险扩张模式的失败,也为日后地产开发提供了一个警戒尺度。可以预见,整个行业的负债率会被大大压缩,原来的闪电战、游击战将失去市场,万科这样的阵地战高手大显身手的机会来了。

内因,是管理层在中报业绩会上,对净利润下降,给出了3个解释。“第一是我们的销售规模增长有限;第二是毛利率的下降稍快;第三是转型业务的效果还没有真正体现出来。”很多企业的多元化都是为主业服务的,但万科2014年开始的多元化业务,是要把公司“从房地产开发转向了房地产开发、经营、服务并重”。但现在发现“当年起步的时候严重低估了完成转型过程所需要的时间、可能的挑战、需要建立的能力,太过乐观。”这种态度上的转变,对万科未来发展的影响是非常深远的。


可以说,2021年9月份,万科的态度与市场机会碰撞到了一起。虽然我们现在还看不到管理层对下一步工作的明确安排,但市场真真切切给了万科一个调整空间。9月份,万科的权益地价支出了104亿,金额并不特别大,但在这个人人自危的时候拿地,本身就是一种象征。恒大让出来的市场空间,其他房企让出来的高性价比土地,最受益的就是万科这种有规模、有现金、有能力的头部企业。

9月下旬的时候,随着暴雷房企的不断增多,以及华夏幸福因为债务风险化解方案的制定而停牌,我已经预感到行业政策有转暖的迹象了。毕竟过去20年我经过了数以百计的调控,有些味道还是熟悉的。但由于港股通在9月份的中秋节之后,半个多月的时间内,只有4天开市,我对融创中国中国金茂的买入计划很难保证连续性。另外境外的资金环境也并不友好,港股的波动过于情绪化。


事实上,我一直都想在A股买入一部分地产仓位,毕竟港股受外盘影响较大,资金对国内市场的理解也有偏差(这从近期美元债和人民币债的分化中,看得很清楚)。A股的地产股中,万科一直都是我的首选。所以9月下旬,我开始了万科的买入模式。前后几次,卖出了用作防御的部分沪深300ETF和建设银行,把万科的仓位加到了20%,整体均价接近20元。

这个买入成本,已经比较接近万科的每股净资产,从万科的资产质量和现金状况来看,安全性还是比较强的。同时今年出现了大跌的保利发展和招商蛇口等A股地产股,已经基本收回了跌幅,招商蛇口甚至出现了正增长,这给当时跌幅接近30%的万科,创造了足够的洼地效应。


对我来说,买入地产股,一直看的是长期价值。买入价格不贵,但基本面出问题,估值仍然会越跌越高。当前万科的预期仓位已满,后期不会继续加仓。持有周期,主要还是看管理层会在这种特殊的市场环境里,做出什么样的管理动作。几年一遇的机会,希望好好珍惜吧,如果在这种别人恐惧我贪婪的大环境下,还是抱着“活下去”的念头,那我会立刻清仓。

历史已经给出机会,看你的了!

 @今日话题  $ $万科A(SZ000002)$  $新城控股(SH601155)$  $融创中国(01918)$    

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精彩评论

孙悟空买股10-12 15:19

一看开头就知道买的是情怀

好赛道好公司10-12 12:45

踏空保利反弹,只能买万科,搏万科补涨,其它都是废话。

骑牛拓荒10-12 21:12

在一只股票上多次判断错误,那么这一次对的概率也不高。

坚守价值投机10-12 14:57

住房不炒,但不代表不需要住房!这波调整过程,显然会出现优胜劣汰!留下的都是精英!支持投资万科!

优雅随风10-12 14:43

朱兄买入的逻辑很清楚,我也是担心万科现在有点过于稳健,缺乏活力。在这个市场节点,希望万科能抓住这种千载难逢的机会,勇敢出击,蛰伏的太久了。

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绿洲华茂12-02 20:18

关键看投资期限,1~3年真不好说,5~10年胜率还是不低的

绿洲华茂12-02 20:16

中信这预测太像市场先生了,从极度乐观到嫉妒悲观

绿洲华茂12-02 20:09

已售未结就是个黑箱,出什么数据都有可能,但凭借无比稳健的经营策略及几十年的积淀,相信万科会迎来自己的白银时代。

绿洲华茂12-02 20:05

完全认同,地产板块低Pe的主要原因是高杠杆,低质量扩张,盲目追求规模第一。而稳健经营、永续经营是万科的核心竞争力,保持无比谨慎的经营策略才能活得久活得好,否则就向1~2Pe看齐。

江边孤钓客11-15 17:21

现在还是19块多