很多人喜欢算账，算一下现在一个大家庭有几口人，这些人住着几套房子。爷爷奶奶、姥姥姥爷、爸爸妈妈、男孩，这是一个家庭组合，早晚要留给男孩的大约是3套房子。如果这个男孩娶了另一个家庭的女孩，这个女孩有着同样的家庭结构，那么理论上有一天他们就会有6套房子。
一个家庭有了“6套房”的时候，房子就会过剩，然后房价就会崩溃式下跌，所以房地产是没有前途的，这是有些人的想法。持有这种想法的人不在少数，所以地产股长期都是估值偏低的，实际上除了2017年，过去这十年估值基本就没高过。
如果只是简单的加加减减，结果确实有可能会是这样的，但就像用单纯的数字永远看不清一家公司的真相一般，房价也不是这样简单就能算出来的。
6套房子的可能性真的存在，但那些老一辈留下来的房子，大部分都是房龄较长，环境不佳，面积较小的，也就是俗称的“老破小”。事实上，即便是北上广深这样的一线城市，虽然看统计数字人均面积已经超过30平米，但由于家庭的小型化，市场上主流的二手房源平均面积都在80平米以下。
即便如此，6套房当前在深圳大约也能值上两三千万，十年后先不说这6套房市值会再涨多少，仅就普通居民的收入来说，翻一番也是大概率。有数千万甚至更多身家的人，谁还会愿意再住在这些不封闭、缺物管、没有人车分流、每天都得抢停车位的小区里？
“我国社会主要矛盾，已经转化为人民日益增长的美好生活需要，和不平衡不充分的发展之间的矛盾。”有矛盾才有发展，矛盾是发展的核心动力。现在的手机，没几个人是因为坏到不能用才去换的，房子也是如此，绝不是只有无房户才想去买房子。
当城市容量日趋饱和，开始如北京、上海一样控制新进人口的数量，并导致房屋总量增速开始下降的时候，用6套普通房去换一到两套高档住宅却是一种无法阻挡的购买力，这会是决定城市房价天花板的最主要因素。
城市化之后有大城市化，刚需之后就一定会有刚改。既然是刚改，就说明这种“改善”是刚性的，有的时候比刚需还要刚性。毕竟刚需再“刚”也得先买得起房，而刚改的“刚”那是钱撑着的，随时可以行动。
目前的北京、上海、深圳，新房供应日趋稀少，而且增量中的大部分都在往保障房方面倾斜。留给“刚改”的可选择空间实际上并不大，绝大部分只能去选择二手次新房。核心城市核心商圈的新房或次新房，这会是未来十年乃至十年之后一个城市最有投资价值的资产，随着时间的推移，其稀缺性会越来越强。
这里还有一个关键点，就是很多担心楼市未来会崩盘的人最忧虑的所在——居民手里的“6套房”在购买新房之前，会卖出4套甚至更多，这部分出售房源会对市场形成一定的抛压。
这个问题是客观存在的，但对快速发展的一线和强二线城市来说，充分的就业机会和越来越放松的落户政策，根本不必担心多出来的二手房会没有人接盘。中国的核心城市，基本都被限购所覆盖，一旦限购解除普遍都会面临僧多粥少的局面。
以上所论述的，都只适用于一线城市和区域性核心城市，而对中小城市来说，大部分面临的问题都是比较严峻的，这些城市里被抛出的“6套房”面临着无人接盘的窘境，而那些卖出了“6套房”的人，却大量出走，成为了核心城市的新增购买力。
就像城市里的高档住宅与普通住宅的差价在加大一样，核心城市与普通中小城市的差价也会进一步加大。也就是说，即便不能拥有核心城市核心商圈的新房或者次新房，能在核心城市较为便利的地方拥有住房，也是一种不错的投资选择。
明白了以上资产增值的趋势，我们才能更好地看清楚房企的未来发展趋势。占据核心资源，拥有强大的产品能力，并具有足够的规模优势，这就是未来地产龙头企业的发展方向。买股票就是买公司，高收益就得买好公司，做地产股不要图便宜，优秀的企业肯定会给你最大的回报。
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未来十年，什么样的房子涨得最多？（一·财富篇）
未来十年，什么样的房子涨的最多？（二·财源篇）
后记：地产股深入剖析的宏观部分，两个月来已经写了二十多篇，至此算是告一段落。从下周开始，会进入中微观部分，主要是针对地产股的价值分解和选择操作进行详细阐述，请大家继续批评指正。