股海十三年2019-05-12 19:14根据我对$新城控股(SH601155)$ 的了解,包括净利润、净资产和有息负债(含表内表外)等,我的结论如下:
1、净利润在符合法规和会计准则的前提下,有所虚增,最主要途径是增加自持商业物业的公允价值,及提高利息资本化率,新城控股此数据为百分之九十几,仅次于碧桂园,但内房股的融创等也不低。
2、在净利润增加的情况下,账面净资产必然有所虚增。但实际净资产有可能高于账面净资产,因为对自持物业实际价值的评估还是过于保守。
3、负债问题,表内有息负债:净资产=2:1左右,而表外负债可能与表内负债差不多,所以总有息负债:净资产=4:1左右,对于高成长房企而言,这个比例其实不算特别高,因为融创和恒大曾经达到10:1左右,而且恒大的有息负债利率最高时超过10%每年,只不过融创和恒大的股价涨幅已经让大家忘记了这点。
任何高成长,都是需要付出一些代价的。房地产公司,既是低负债,又同时是高成长,几乎不可能!不吃草的马儿跑不快!
挪威的森林03232019-05-12 17:38用论据说话,别只会诛心。你这样的人还不配和我讨论。
路人隐于街巷2019-05-12 22:02看一个公司的行为,不仅要看到干了什么,还要想它为什么这么干。新城通过财务手段调节负债率人尽皆知,做投资心里对这点有个底就行。从新城股东的角度出发,新城通过“合理”(合不合理我说了不算)的财务手段将负债率降低一两个点到85%以下,有利于今后发债,这显然是符合股东利益的,所以在调节负债率上,作为新城股东,我是支持的。新城的信批,在a股算是做的比较好的,至少每个月都有经营简报,人无完人,没有十全十美的公司,也不会有完全披露了所有信息的报表,对公司符合股东利益的财务手段没必要吹毛求疵。$新城控股(SH601155)$ 赞赏楼主的质疑行为,如果新城吧下都是一片赞美之声反而不利于新城的投资者和潜在投资者们。如果不能批评,则赞美毫无意义。
0x8882019-05-12 18:52质疑都成黑了?虽然我也是新城股东,但是我支持森林,你们这些人持有哪只股,只要有质疑就是黑,我无语了
xeon2019-05-12 22:32楼主的质疑很好,我觉得即使持有新城,也应该谨慎客观看待企业。我找来$阳光城(SZ000671)$ 的年报看了一下,同样也存在拥有半数股权和表决权却依然作为合营、联营企业的。拥有半数表决权的有7家,拥有半数股权的有10家,同样提示的是根据章程或合作协议规定。另外在新城年报发表之后,普华永道的审计报告也明确提示了此为关键审计事项,并指出其未发现重大错报。所以,我个人认为,粉饰肯定是有的,目的大家也都知道。但是如果因此而断定公司有主观随意可能有失偏颇。图为阳光城的