继前一阵上交所的问询函，周末新浪财经的一篇文章又把新城控股的表外负债和对其财务处理方式的质疑推上风口浪尖。
本着对投资个股负责的角度，我也认真看了一下这篇文章，然后稍微做了一下查询研究，结论是:新城存在的财务问题可能比想象中更多更严重。
如果仅仅是存在表外负债和名股实债，那也有其它房企存在类似做法，这是部分房企在合营联营公司的长期股权投资中常可以见到的一种处理，目的是有助于降低负债率，使资产负债表相对美化。
但是，新城控股的做法并不完全雷同于一般房企的做法，而是非常大胆，令人吃惊。我们可以先看看文章里的一个表格。
新城的这24个不并表项目，为什么被特意关注?有没有道理?是刻意做文章还是一针见血?我们需要认真看看。
首先最应该关注的点，是新城对这24家公司的股权持有比例均超过50%，而且除了少数几家是持有51%之外，大多数的股权持有比例在70~90%之间。那么，作为新城绝对控股的子公司，为什么新城控股可以在财务上不将其合并财务报表，而是以表外投资的形式存在，从而将数百亿负债游离在上市公司的合并资产负债表之外呢？
我们看看其财报中关于财务报告处理原则的陈述或许可以找到一点答案，关于合并财务报表的原则，我查了一下其它A股重点房企的年报，万科保利华侨城金地绿地金融街，等等。几乎无一例外，表述都是“合并财务报表的合并范围以控制为基础确定”。很显然，这是符合逻辑的财务处理方法，绝对控股的子公司，当然就应该合并报表，其权责应该在合并财务报表中直接体现。
但是新城控股的处理方法是独树一帜，让人大开眼界，它的年报中对于合并报表范围是这么表述的“根据相关的投资协议，被投资企业章程及其它法律文件就新城控股对被投资企业的权力，回报安排以及运用对被投资企业的权力影响其回报金额的能力进行判断以确定相关投资是否构成子公司”，相当拗口，是不是?其实简单说就是主观裁量。
让人格外费解的是，新城作为在这些公司中持股比例大多达到70~90%的大股东，究竟与合作方有什么样的投资协议和回报安排，竟然可以让自己这绝对控股方不能合并报表?到底是主观不愿，还是不能?或者说这些投资协议和回报安排是难以言明的?我们不得而知。
但是很显然，新城控股在子公司合并财务报表问题上，非常主观随意，且不符合财务常规处理原则。尤其是将24家控股占比超51%以上的公司不作为子公司列表而以表外投资形式存在，而以这些公司总负债金额737亿来推算，新城控股平均近70%的持股比例，单是这部分根据股权占比对应的表外负债就达到近500亿。这还不包括那些我们在财报中看不到的，持股比例小于50%的公司投资。
而这24家公司的地产项目，大多都可以在新城控股财报中的房地产开发项目以及销售情况的表格中找到，比如常州金郡花园就是常州创恒房地产的项目，常州武进淹城南地块就是常州新城宏业的项目，佛山壹鸣花园是佛山鼎域房地产的项目等等，我不一一列举了，这些项目地块新城前几年拿地的招拍挂成交信息也不难查到。
这就更让人讶异了，既然这些项目都是新城控股自主经招拍挂拿地，且销售数据并表，为什么要刻意在资产负债表中将其摘去?难道仅仅因为有少数股东进入，其权责就发生了天翻地覆的变化?这显然是难以自圆其说的。这些项目都是普通的商业和住宅开发项目，与新城其它在建项目并没有什么区别，而其它一些并表项目其实也存在少数股东权益。
最后总结一下，新浪财经这篇文章对新城控股财务问题的质疑，我个人认为关键点首先是这24家公司的负债究竟有没有纳入新城披露的有息负债范围内，新城控股公司应该主动回应进行说明。如果有，那就做一个澄清解释即可，而如果确实都是以表外负债形式存在，那么不可否认，新城对于合并财务报表的范围界定是存在非常大的问题。既独立于同行业的常规处理方法，也有悖于一般财务处理原则，除非其能提供非常合理的商业逻辑，否则投资者和监管层应该对其合理性提出质疑。我们关注的点，不应该是这些项目究竟是不是能够盈利，而是这种随意自行裁量的财务处理方法，如果完全以主观方式就可以将如此多绝对控股的子公司放在表外处理，那么理论上所有子公司，新城控股都可以这么处理，只要一句“根据相关投资协议”，这样真的可以么？
一方面大量公允价值重估提前确认物业资产远期价值，避免资产折旧，有的物业甚至还没竣工就已经做公允价值重估，为的是润色当期利润，而另一方面，通过自行划分子公司财务并表范围，以表外负债方式降低资产负债率和全部债务资本化率。新城控股在财务处理方式上的激进和急功近利确实很突出。
我见到还有不少新城的投资者无原则的为其做法洗地，而且不乏个别大V。但是作为投资者，难道不应该首先更关注的是投资标的公司的财务是否安全?不能简单的认为表外负债和名股实债的做法在房企不少见，就忽略其财务处理方法存在的明显问题，有的人说只要销售和利润摆在那里一眼可见，其它财务处理方法都是浮云，无需介意，真的如此么？如果财务处理可以如此主观随意，那么我们能够看到的亮丽业绩是足够真实和可以信赖的么？过去的股市教训多多。
$新城控股(SH601155)$$万科A(SZ000002)$$华侨城A(SZ000069)$
精彩讨论
股海十三年2019-05-12 19:14根据我对$新城控股(SH601155)$ 的了解，包括净利润、净资产和有息负债（含表内表外）等，我的结论如下:
1、净利润在符合法规和会计准则的前提下，有所虚增，最主要途径是增加自持商业物业的公允价值，及提高利息资本化率，新城控股此数据为百分之九十几，仅次于碧桂园，但内房股的融创等也不低。
2、在净利润增加的情况下，账面净资产必然有所虚增。但实际净资产有可能高于账面净资产，因为对自持物业实际价值的评估还是过于保守。
3、负债问题，表内有息负债:净资产=2:1左右，而表外负债可能与表内负债差不多，所以总有息负债:净资产=4:1左右，对于高成长房企而言，这个比例其实不算特别高，因为融创和恒大曾经达到10:1左右，而且恒大的有息负债利率最高时超过10%每年，只不过融创和恒大的股价涨幅已经让大家忘记了这点。
任何高成长，都是需要付出一些代价的。房地产公司，既是低负债，又同时是高成长，几乎不可能！不吃草的马儿跑不快！
挪威的森林03232019-05-12 17:38用论据说话，别只会诛心。你这样的人还不配和我讨论。
路人隐于街巷2019-05-12 22:02看一个公司的行为，不仅要看到干了什么，还要想它为什么这么干。新城通过财务手段调节负债率人尽皆知，做投资心里对这点有个底就行。从新城股东的角度出发，新城通过“合理”(合不合理我说了不算)的财务手段将负债率降低一两个点到85％以下，有利于今后发债，这显然是符合股东利益的，所以在调节负债率上，作为新城股东，我是支持的。新城的信批，在a股算是做的比较好的，至少每个月都有经营简报，人无完人，没有十全十美的公司，也不会有完全披露了所有信息的报表，对公司符合股东利益的财务手段没必要吹毛求疵。$新城控股(SH601155)$ 赞赏楼主的质疑行为，如果新城吧下都是一片赞美之声反而不利于新城的投资者和潜在投资者们。如果不能批评，则赞美毫无意义。
0x8882019-05-12 18:52质疑都成黑了？虽然我也是新城股东，但是我支持森林，你们这些人持有哪只股，只要有质疑就是黑，我无语了
xeon2019-05-12 22:32楼主的质疑很好，我觉得即使持有新城，也应该谨慎客观看待企业。我找来$阳光城(SZ000671)$ 的年报看了一下，同样也存在拥有半数股权和表决权却依然作为合营、联营企业的。拥有半数表决权的有7家，拥有半数股权的有10家，同样提示的是根据章程或合作协议规定。另外在新城年报发表之后，普华永道的审计报告也明确提示了此为关键审计事项，并指出其未发现重大错报。所以，我个人认为，粉饰肯定是有的，目的大家也都知道。但是如果因此而断定公司有主观随意可能有失偏颇。图为阳光城的
全部讨论
根据我对$新城控股(SH601155)$ 的了解，包括净利润、净资产和有息负债（含表内表外）等，我的结论如下:
1、净利润在符合法规和会计准则的前提下，有所虚增，最主要途径是增加自持商业物业的公允价值，及提高利息资本化率，新城控股此数据为百分之九十几，仅次于碧桂园，但内房股的融创等也不低。
2、在净利润增加的情况下，账面净资产必然有所虚增。但实际净资产有可能高于账面净资产，因为对自持物业实际价值的评估还是过于保守。
3、负债问题，表内有息负债:净资产=2:1左右，而表外负债可能与表内负债差不多，所以总有息负债:净资产=4:1左右，对于高成长房企而言，这个比例其实不算特别高，因为融创和恒大曾经达到10:1左右，而且恒大的有息负债利率最高时超过10%每年，只不过融创和恒大的股价涨幅已经让大家忘记了这点。
任何高成长，都是需要付出一些代价的。房地产公司，既是低负债，又同时是高成长，几乎不可能！不吃草的马儿跑不快！
质疑都成黑了？虽然我也是新城股东，但是我支持森林，你们这些人持有哪只股，只要有质疑就是黑，我无语了
楼主的质疑很好，我觉得即使持有新城，也应该谨慎客观看待企业。我找来$阳光城(SZ000671)$ 的年报看了一下，同样也存在拥有半数股权和表决权却依然作为合营、联营企业的。拥有半数表决权的有7家，拥有半数股权的有10家，同样提示的是根据章程或合作协议规定。另外在新城年报发表之后，普华永道的审计报告也明确提示了此为关键审计事项，并指出其未发现重大错报。所以，我个人认为，粉饰肯定是有的，目的大家也都知道。但是如果因此而断定公司有主观随意可能有失偏颇。图为阳光城的
质疑是对的。用阴谋论去解读一个人或者一个企业都是不对的。我支持你质疑，你的出发点就是提醒新城股东注意风险，谢谢。
一个企业不可能非常完美，这是我这些年股市学到的。要分析这些缺点是不是致命才是问题的关键。新城在高速发展的阶段，负债不可能会低，为了拿到低息资金采用一些会计手段，我觉得不是什么问题。经过会计事务所的审计，你的定论既不合理也不合规有些武断了，要知道新城前段时间刚被交易所问询完。
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投资应该把复杂的问题简单化，而非相反。但人总是倾向于把简单的问题复杂化。很多人写文章也喜欢捣浆糊故作高深，简朴的语言几句话就能说明白的道理，非得长篇大论、堆砌复杂艰涩的术语，搞得高深莫测似是而非。而很多人却喜欢这种看起来复杂、高深而实际未见得高明的东西，甚至越看不懂越崇拜，而不相信那些浅显易懂而且行之有效的投资真理。大道至简，写文章和投资都不应该陷入过度分析的泥潭，否则会成为迷途羔羊。比如影响周期性行业的因素成千上万，就拿房地产行业来说，利率、宏观经济、行业政策、原材料价格、流动性等都会对房地产走向形成重大影响。如果沉迷于这些复杂的数据研究和猜测，投资者将会晕头转向，难以作出任何判断，或者很容易被一些阶段性因素所迷惑而误判。而如果我们换一个角度，抓住行业集中度快速提升这一最大的逻辑，选择龙头企业，然后结合估值选择买入时机，问题大大简化
作者：荔慎投资梁军儒
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非常认同楼主的观点，有助于大家理解新城，新城表外有大量负债基本是业界共识了。按照报表800多亿的有息负债，支持不了销售2200亿(权益1700亿克而瑞数据)，土地储备1.1亿平权益5000多平。我个人认为新城有息负债1500都是正常的
我再强调一点，我只是质疑这种财务处理方法，不是讨论新城资产盈利能力如何。而且表外负债确实是很常见，但一般都是以自己不控股的公司划分为表外投资，像新城这样有这么多绝对控股的子公司不纳入并表，肯定是很少见的行为。不能认为是正常的。
有评论的朋友根据文章计算，负债率高了1%左右，但这就超过了85%的发债门槛，所以这1%的通过技巧降低的负债，我可以接受，而且这也不算违法，法无禁止即自由。我个人认为分析公司要抓大放小，看基本面要用放大镜不要用显微镜，用显微镜倒是容易发现公司存在的瑕疵，但更容易与好公司失之交臂。还有就是，选股时要严苛，持股时要宽容。你也不用为所谓“给新城洗地”的投资者着急上火，每个人都有不同的投资原则和理念，所以这最后一段我觉得完全没必要，可能你只是为了宣泄情绪，并证明你比他们更聪明吧。
几点分析：1、这些年，新城的销售高速增长，但表内负债增幅未能匹配增长，所以，大量表外负债不是今年才突然出现，楼主所述财务问题严重的观点耸人听闻，建议翻看下融创的报表(新城比起融创的表外负债那是小巫见大巫）；2、今年的报表为何引起这么大的争议，个人觉得，是因为，王老板将18年结算金额搞得太少，但为了平衡利润，不得已将大量的可结算项目进行组合，导致粉饰利润嫌疑；实际上，房地产的利润释放和白酒行业的预收款结转利润性质一样，报表利润多少都是大股东说了算，但你不能说公司利润造价。格力电器利用经销商的预付款调节利润多年，也是一样。