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住宅主要靠资产重估，商业物业主要看租金，估值提升要靠租金提升，两种资产区别还比较大。 住宅要靠租金收回成本，难度比商用物业要大，比如上海，全市住宅租金回报大概2%，商用物业净租金资本化率大概4%出头，就是高一倍的资本回报，我们假设房价下跌，商用物业股息率高一倍，是不是安全垫更高呢？ 因为两者现金流产出不一样。 住宅更多体现的是供需关系，需求方不太考虑现金流这种问题，一旦供应大幅上升，需求不足，那资产贬值或者长期不升值，是大概率事件
05-06年海岸城还在建设中，穿过后海路天桥的海印长城1-2期之间的商铺，6万左右一平，海印长城房子6000多一平；现在房子8万多一平，商铺怎么也到不了60万吧；当初南山区的好几个场子（女人世界啥的）都没有搞起来，商铺的投资太难，运气成分也多。
4000万不少啊，年平效3.3万，远超一般店铺了，零售人工少，固定开支不大，ZARA租金也不高，这种标杆店铺能谈到很低的扣率，比如MUJI，现在行情价是无底租，扣率6.5%
小餐饮都是工作流程标准化，用工作手册干活，不用大厨和高等级店长，用工成本不会太高，而且小餐饮毛利很高，工资暂时形不成冲击，主要还是租金的问题，西安赛格对小餐饮扣率已经高达25-30%了，这个是主要成本
高周转的小餐饮，可以租金很高，因为顾客也不坐下来，店铺用的面积小。另外，不需要前厅服务，只管做东西卖就行。 现在大量购物中心把B1超市裁小，就是做这种业态，能连地铁的话，租金会很高，因为这也算个首层，顾客到达率很高，餐品定价低，人气也旺。
我看过海岸城附近的中介，保利城花园地层商铺29万一平米，不知道租金单价多少。 海岸城上边这个商铺，假如真的3000一平米每月，那真就很值钱了，盒子购物中心，3000一平米的租金基本就奢侈品能玩得起了。