万科缺什么钱？

这两天万科再次登上了热搜，作为房地产的标志性企业之一，目前行业的困境让无数人都想拿它开刀，最终以新华资管的一纸政治味道极重的声明结束。万科缺钱吗？肯定缺。即便你问一个亿万富翁，很多人估计也会给你同样的答案。当前行业下行如此，万科前两年的大跃进肯定是埋下很多隐患的，但万科缺的肯定不是生死之钱！

房地产的高杠杆属性，决定了生产和融资两个资金来源都是至关重要的，想要发展的好，缺一不可。但想要活下去，断一条腿还是可以苟活一段时间，至于这个时间多长，就看你的底子有多厚。这几年大批企业倒下核心因素还是两条腿都断了，政策控融资，市场极速下坠，自然是走不动了，底子薄的先倒了，厚点的就慢性死亡了。有些熬到了融资打开了，但发现已经失血过多了，救不了。当下，政策层面已经不希望再有巨头出问题，因此融资基本是打开了，就差鼓励支持了，所有万科融资这条腿基本是保住了，虽然目前很多机构对信用债还其持怀疑态势，但有资产足额抵押的，应该还是没有问题的。短期内市场修复的难度很大，但不影响万科靠着一条腿活下去，万科这几十年来应该是真正赚到房地产的利润的，即便多元化业务失血了，但对比它的积累还是小的，所以万科从自身角度，底子应该是前三名，这也是它撑到现在最根本原因，这两年虽有失血，但整体还算可控。所以万科是缺钱的，但缺的一定不是活下去的钱，如果是它完全可以停止继续购买生产物质-土地。相反一定是发展的钱。

前几年，市场资金充裕，万科可以借到各种便宜的钱一堆，甚至很多机构都主动送钱，成本都是三四个点左右。从生意的角度，只要你的投资回报率能超过融资成本，自然你就有借钱的动力，这也是杠杆的魅力所在，因此万科可以降低投资标准，不管是开发业务还是商业、物流等。但现在市场变了，你能获得的资源有限，那你就必须在有限的资源里做选择，放弃回报率差的投资，包括已经投资的项目，去将资源投入高回报的项目。市场下行严重，不代表没有需求，万科近两年开发项目的整体利润率是比较高的，IRR自然也会很不错，基本能兑现到年化20%，这个是其他多元化项目难以比拟的。如果是你，是不是也应该去调仓？

最近很多人一直在诟病万科低价卖七宝项目，是不是太缺钱了，是不是不行了，把最优质项目都卖。其实逻辑跟上面是一样的。七宝项目从未来的经营收益来看，应该是很难达到现在开发的效益，另外重资产的核心就是投融管退，缺一环都不行，Reits就是打通了最后一环，所以卖给领展跟发Reits没有本质区别，总之猪养肥了都要杀的。那为啥选择卖它呢，因为它更有人要，目前这个大环境下，具备这个资金实力的机构放眼全球没几家，敢买的更少，领展算是近水楼台了，对项目也是知根知底，所以它会想买。那为何如此折价，核心还是因为现在的钱稀缺，美元利率如此之高，投资人要求的回报自然更高了。至于传言泊寓股权，如果真是救命钱，卖这个也太难、太慢了，更多应该还是战略问题，即泊寓需要自立门户了，不能一味的等着集团输血了，而引入投资人就是第一步。

当下，为了更好的活着，也为后续的发展，万科必须稳住融资盘，在等待市场修复同时，也要及时进行资产的调仓，清无效储备，买入有价土地，让自己更轻点、更好点、更美点。$万科企业(02202)$ $万科A(SZ000002)$