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预售制的核心是缩短买地到收钱的时间，就是提高周转。恒大10%发美元债融到1000万，拿块地，3000万货值，半年内预售清盘，10%利润率，赚了300万，留够建房的钱，六个月后手上有1300万可用了；1300万再拿下一块地，半年再预售清盘，10%利润，赚390万。到年底的时候恒大已经把借来的1000万，变成的1690万，还掉银行利息100万，净得590万；哪怕是15%的利息，可以净得540万；20%利率，还可以净得490万。。。把利润率再降低点，融资利率再提高点也不影响结论，一年转两次（预售）和两三年转一次（卖现房）在资本回报率上的区别是巨大的，周转越快可以承担的期间利率越高。。。这就是$中国恒大(03333)$ $碧桂园(02007)$ 这么多年玩的游戏。不管融资成本高低，每个地产商都愿意这么玩，没有人愿意卖现房的，卖现房的都是迫不得已（预售条件太高），或者卖不出去。。。。
非也非也，古董越来越多，而买古董的钱好像跟不上了。
这个制度说真的是中国创新，逼着房地产连轴转，房地产带动的就业也是连轴转，然后中国大部分行业也是连轴转，生产效率就提高了。现在的制度环境就是奖励这些能对自己对别人狠的人
# 预售制与现房销售。
如果假设房价不涨不跌，一个楼盘拿了预售证不卖，等两年后还能加价12%卖掉吗？实际上房开做期房销售也是需要周期的，房价上涨预期不强烈的情况下开盘去化不会很高，也是需要开了盘之后慢慢卖。
以后可能就出现十年陈酿房了，现房算个毛线
不可能把老百姓的风险转移到老爷头上的。
预售就是给房地产公司能同时做很多个项目，不预售之前的小房地产企业根本活不下来
预售制不是病因，不能本末倒置。这次危机固然有房地产高杠杆、预售资金挪用和监管不善、资产虚高等因素影响，但核心还是在供需不匹配、信息不对称的原因。要解决需求不足造成的烂尾问题，不是放弃预售，而应该更多的利用预售制。比如，如果楼盘方案出来后，预售达不到5成不许开工，强监管预售。退一步讲，预售烂尾也好过现房滞销，资源浪费沉淀。不论再好的房企，如果几个现房楼盘销路不畅，那也是危险。
三年建设周期，现房销售。房价又要涨20%-30%。
加息后，美元利率成本还继续涨吧？