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预售制的核心是缩短买地到收钱的时间，就是提高周转。恒大10%发美元债融到1000万，拿块地，3000万货值，半年内预售清盘，10%利润率，赚了300万，留够建房的钱，六个月后手上有1300万可用了；1300万再拿下一块地，半年再预售清盘，10%利润，赚390万。到年底的时候恒大已经把借来的1000万，变成的1690万，还掉银行利息100万，净得590万；哪怕是15%的利息，可以净得540万；20%利率，还可以净得490万。。。把利润率再降低点，融资利率再提高点也不影响结论，一年转两次（预售）和两三年转一次（卖现房）在资本回报率上的区别是巨大的，周转越快可以承担的期间利率越高。。。这就是$中国恒大(03333)$ $碧桂园(02007)$ 这么多年玩的游戏。不管融资成本高低，每个地产商都愿意这么玩，没有人愿意卖现房的，卖现房的都是迫不得已（预售条件太高），或者卖不出去。。。。
是大家都加不起15%价格买现房好吧，现实中大家都缺这些
感觉预售制当前的重要程度不可替代，百姓的预售款(无抵押、便宜钱)不借出去，就没有其他资金来撑住当前的开发规模，而前融、开发贷、优先股、永续债这些钱都要用百姓的预售款来解困，要是拖到3年才能退出，矛盾会爆发的越来越多。如果不恢复百姓信心和房企信用，容易导致连锁反应，所以高层也在喊话保交楼、满足合理需求、强调是个别房企风险。
总结就是房企信用没了，预售制也就没了，不过现阶段还不行。而没了也有好有坏，不用担心房子烂尾，但百姓的便宜钱借不到了，更贵的钱还是会被转嫁到最终端环节，还是百姓买单。
没人接盘了，现在没有暴富预期，只有烂尾预期，期房不降价肯定卖不出去
预售制的根源是调控，其他一切都是结果
主要是现在有政策性套利，预售房（新房）普遍比附近二手房便宜20%到30%，加上城市发展的配套建设（体育馆，地铁站，高架桥），不论是炒房客还是改善需求，都会蜂拥而至，现在因为限购（划限购圈，两套以上不能买），限制了买房需求。最近没有发布官方消息，但是据说部分限购区解禁了，相信不久新房又要摇号了。
一旦实施，经济铁定下滑
房价永远上涨的信仰是泡沫最后的倔强
谢谢
预售制附带的隐含条件是强监管，预售资金监管，工程进度监管，工程质量监管。这些监管做不好，必然导致资金被挪用，质量不符合用户预期等等一系列问题。要做好这些监管要付出的社会成本也不低。到