地产股小学生 的讨论

现在挤兑这个风险已经解除了。现在我就是一直跟踪万科月销。万科月销超过250亿，那未来几年保持第一阵营还是没问题的。

我原来期望的万科就是那样的，住开慢慢收缩，经营性业务成熟了就发RIETS。保留一部分股权的同时还可以贡献收益，还收取运营费用。
只是这次变过有点打乱万科的计划了。

万科经营性业务创造的息税前利润NOI只有110亿，算租金的话，也不过500多亿，万物云的还不能动用，那其他三个就是170亿的租金，是不多。
但是出售的话就不是这样了。比如发行RIETS，或者像七宝一样直接出售，不但回流现金，还有收益。所以这么对比也不太对。因为变现的话，现金流情况就完全相反了。当然，变现，万科的投资价值就没了，又成了纯住开房企。而纯住开房企长久来看没有投资价值。

万科本身是没有风险的，股票跌着跌着债权人就挤兑了。

万科的学习标杆就是日本大和房屋，目标是大部分经营类而且是主要收入是管理收入（通过riets等小股份操盘经营），活着才有转型成功的机会，假如转型成功了，每股分红1.5元以上会是常态，现在最重要是能活着

万科财务安全性今年是没问题，我就奇怪祝九胜为什么在业绩会说消极的话，要不然估计股价不会跌得这么快。

是否可以变成普洛斯那种，开发经营性物业，运营成熟就退出，比住开业务时间长一点，但跑通了应该不错吧。

观察多三个月，销售不受影响，挤兑风险才能算解除了

看看我当时年报后的文章。有关于这里的论述。
转型没有错，但是错误的时间，加大转型力度就错了。所以需要放慢脚步，稳健的度过去。

[很赞][很赞]放慢脚步，安全穿越