文章有点问题被删帖了，我试试能不能发出
这个项目是2024年3月6日，绿城在西安拿的两块土地中较小的一块，也是本年度绿城新拿的第3块土地。底价成交，土地款4.98亿。西安全运村住宅地块已经全部售完了，这块土地是在绿城深耕多年的优势区域，我们具体分析一下看看吧。
地块指标：土地面积34.223亩（住宅33.395亩，商服0.828亩），土地用途为住宅、商服，容积率2.5，建筑密度≤20%，绿地率≥35%，建筑限高80米，地上计容建面57038㎡。
2、项目权益：根据全运村其他地块股权情况，应该是51％权益。能底价拿地，估计也有合作方的努力在里面。
3、地块位置：位于西安全运村，距离23年售罄的丹桂苑只有600米。
住宅售价预测：绿城西侧的二手房甘棠苑挂牌价格在2.1万，预计本项目毛坯可以实现2万左右，后续按照1.9万进行测算。另外，23年10月售罄的丹桂苑也是2.5容积率的高层，和本项目容积率一致，估计产品也差不多。丹桂苑的售价在1.85万左右，摇号中签率还挺低的。
测算过程：
1）规划指标如下：项目比较纯粹，基本为纯住宅项目，仅有少量商业，估计会做成沿街商铺。
项目土地款和建造成本：
货值如下，住宅按照1.9万，商业按照2万，保守点测算，车位不敢往高了估算，按照12万一个。
开发费用：三费合计约2600万。销售和营销费率各按照1.0％。
6）增值税：2439万，土增税为0。
毛利润及项目全投资利润测算：项目没有自持。
8）土地款计息口径利润率测算：项目实现净利润率16.2％。绿城权益净利润约0.89亿。
结论：这个项目利润率较高，保守点按照0.8年现金流回正的话，irr可以做到46％，得益于绿城深耕西安全运村，这个项目相当于捡钱了，虽然只有0.9亿左右。$绿城中国(03900)$
备注：只做企业分析，不推荐股票，投资有风险。
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