所谓保险资管计划出表业务就是：地产公司把手里面的核心资产（比如某一栋写字楼）卖给保险公司，保险公司一般可以给到评估价格，比如20万平方米，一平米5万，评估100亿，那么就100亿卖给保险公司。保险公司愿意做这个事情有两个条件：1、地产公司或者集团承诺租金收益率，一般不低于6%，不够的部分由地产公司或者集团补足。2、五年后，如果真是租金回报率达不到6%以上，保险公司有权要求地产公司回购该100亿物业，地产公司或者集团签署有回购协议，回购协议不属于担保，一般都可以做会计师事务所工作，不做为隐性债务披露。
那么出表当年，地产公司可以确认100亿收入和相应的净利润，增加了资产、净利润、减少了债务，美化报表。某央企地产上市公司2018年左右，当年100已收入，几十亿毛利润，就是这么来的。
保险公司有AAA评级的优质地产公司或者母公司担保，且可以获取稳定的6%投资净收益，也非常不错，还有核心资产（房地产）做为抓手。
正常情况下，这种业务五年后到期续作就行了，合作非常愉快。
这个模式最开始只有跟央企和万科这种好企业合作，后来也跟不少AAA民营地产合作，然后21年开始这个模式收紧，民营地产爆雷失去了回购能力，只做优质地产商，结果到了2023年，某央企地产商集团也没有回购，保险公司对这一类业务就更加谨慎，基本到期不愿意再续作，万科的出表业务或许也是在这种背景下遇到的问题。
我相信万科管理层能够很好的解决这个问题，目前的关键在于整个销售什么时候回暖，这个大部分取决于大环境，万科的努力当然很重要，但只占了一小部分。
申明：我持有少量万科港股股票。