日经225指数突破40000点,再创历史新高;但是,日本的房价距离泡沫时期的高点还相去甚远。有人说东京的房价恢复了,但其他地方呢?第二大城市圈的大阪都没有恢复啊,更不用说其他地方。也许国内也会如此?股价兴许可以创新高(日经225指数大概对应我们这边的沪深300指数。日本股市也有4000个左右的股票的,我们是5000多个,都是取其中不到10%的股票来体现整个市场的表现),但房价在大多数地方可能都只能低位徘徊了,而且,大多数地方的住宅新开工大概也是低位徘徊,回不到高点,这比房价不涨的影响面还大。
那么,国内房地产市场的下滑何时可以结束?我们需要对需求进行分析。
据贝壳研究院《2021城市刚需购房报告》,中国刚需购房者的购房年龄约在32岁,那么,我们可以将当年32岁的人口数量作为最核心的变量看待,因为这是最根本的对商品房的需求来源;由于统计局并没有当年32岁人口的具体数字发布,因此我们可以将32年前的出生人口数量作为当年的32岁人口数量进行分析。虽然该数字不完全准确,但依然可以作为参考,如下图所示。
由图可见,我国从2011年至2019年出现了32岁人口数量的持续上升,从1738万人升至2550万人;而之后则将出现从2019年至2036年的1593万人的漫长下滑,下滑幅度达37.5%;2036年后才会企稳并小幅反弹至2048年,然后再出现显著下滑。
人口数量这一变量是长变量,且无法通过短期政策进行改变。即便目前实施积极促进生育的政策并奏效,也需要等待三十多年后才可成为商品房购买力的推动性因素;未来数年的商品房购买力则取决于1990年代的出生人口数量,而这是无法改变的。
实际上,我们研究日本住宅的发展状况时就发现了类似规律。根据不同日本研究机构的统计,日本人购房的平均年龄晚于中国,一般认为稍早于40岁,因此,为简化分析,我们可以观察日本39岁的人口数量以及当时房地产业的相关数据。
从图中可以看出,1986年至1989年是日本39岁人口数量的高峰期,这与我们记忆中的日本房地产泡沫时期是吻合的,也就是说,催生日本的房地产泡沫的原因,除了大家耳熟能详的当时的货币和财政政策之外,人口因素也是导致房地产泡沫的重要原因之一。
在1998年实行城镇住房制度改革后,我国住房开始进入商品房时代,由此带来了房地产开发、投资的持续热潮。
自1999年有统计数据以来,我国商品住宅累计销售面积达217.40亿平方米。2023年,我国总人口数达14.10亿人,其中城镇人口数达9.33亿人。因此,按总人口数计算,从1999年至2023年,累积的人均销售面积达15.42平方米;按城镇人口数计算,则累积的人均销售面积达23.31平方米。总体看,国内的商品住宅短缺问题已经得到解决;在居民对住宅面积的需求已基本得到满足后,未来居民对住宅的要求将更多地集中在品质上。
另外,由于城镇人口数已占总人口数的66.2%,未来城镇化率的增速势必趋缓,因此,农村人口进城对商品房需求的贡献也将相应减弱。
除了人口数量因素和存量商品房因素外,居民的杠杆率也成为了制约商品房需求的重要因素。
如图所示,中国居民的杠杆率在2020年后不再继续增加,但也未明显下降。在2023年媒体大面积报导居民提前偿还房贷的新闻期间,居民杠杆率也未出现明显下降。
如果我们将中国的居民杠杆率与日本的居民杠杆率进行对比,就会发现当日本的居民杠杆率达到约70%时即已到极限,而又由于中国存在大量难以获得贷款的居民,尤其是农村居民,因此中国的居民杠杆率的上限应低于日本,2020年及之后徘徊于60%以上的水平或许已是中国居民杠杆率的极限。我们不能期望居民继续提升杠杆率以支撑商品房市场。
而从短期因素看,由于居民可投资的资产并不能提供较高的收益率,而房贷利率依旧偏高,这也抑制了居民的购房需求。
在短期因素和长期因素的共同作用下,国内的房地产市场迅速趋冷。商品房销售不畅,房价下行,并传导至住宅的新开工面积,而由于住宅建设的产业链长,住宅新开工面积的下滑可能逐步向住宅施工、竣工乃至之后的装修、家具销售传导。因此,有必要对住宅新开工面积的趋势进行分析。
我们可以观察日本的住房新开工面积的历史数据,从图中可以看出,日本的住宅新开工面积与人口数量有着明显的相关关系。
日本的住宅新开工面积从1990年的1.42亿平方米下滑至2009年的0.66亿平方米后企稳,之后维持在0.74亿平方米上下波动。日本的住宅新开工面积也包括自建住宅的面积。
而中国的住宅新开工面积于2019年见顶(当年住宅新开工面积达16.75亿平方米),而32岁人口数量于2017年见顶,两者之间在时间上的差距并不大,似乎存在相关关系。这样看,“限购限贷”政策或许只是房地产市场趋冷的表面原因,深层次的原因依然是人口结构。
由于日本的住宅新开工面积近年来进入相对稳定的状态后,按39岁人口数计算的平均每人每年新开工面积基本保持在40至50平方米之间波动;为简化分析,假设中国过去和未来的商品房销售面积为每32岁人口45平方米,则未来的商品房销售面积的趋势将如下图所示。
不过,由于2017年至2021年这五年间出现了商品住房的销售热潮,这导致2021年之后的数年商品住房市场可能出现超调。
从人口年龄结构、存量住宅数量、居民杠杆率等相对长期性的因素判断,国内商品住房的需求已经过峰。
偏高的房贷利率是制约商品住房销售的短期因素,不过,由于长期性因素的存在,即便短期性因素有所改善,对商品住房需求的提振也将有限。
2017年至2021年这五年间出现了商品住房的销售热潮,这可能会令2021年后数年的需求均显著低于基于人口年龄结构分析得出的需求值。
从长期看,在居民对住宅面积的需求已基本得到满足后,未来居民对住宅的要求将更多地集中在品质上。
参考资料:万得终端;中指研究院;中信期货研究所;中金公司;国盛证券;日本总务省统计局;圣路易斯联储等
日经225指数突破40000点,再创历史新高;但是,日本的房价距离泡沫时期的高点还相去甚远。有人说东京的房价恢复了,但其他地方呢?第二大城市圈的大阪都没有恢复啊,更不用说其他地方。也许国内也会如此?股价兴许可以创新高(日经225指数大概对应我们这边的沪深300指数。日本股市也有4000个左右的股票的,我们是5000多个,都是取其中不到10%的股票来体现整个市场的表现),但房价在大多数地方可能都只能低位徘徊了,而且,大多数地方的住宅新开工大概也是低位徘徊,回不到高点,这比房价不涨的影响面还大。
高层住宅还有个麻烦之处在于几乎没法拆了重建,涉及的房东太多,而且不能再提升容积率。以前五六层的房子拆了盖20~30层的房子,当然有利可图,但20~30层的房子老化后就没法再次创造这样的利益了。日本有一部分的住宅新开工量其实是一户建的拆了重建,因为是自有土地,所以房主觉得有必要重建时会自己花钱重建的,类似我们的农村宅基地。也许我们到最后的人均住宅新开工量还不及日本?
日经225指数突破40000点,再创历史新高;但是,日本的房价距离泡沫时期的高点还相去甚远。有人说东京的房价恢复了,但其他地方呢?第二大城市圈的大阪都没有恢复啊,更不用说其他地方。也许国内也会如此?股价兴许可以创新高(日经225指数大概对应我们这边的沪深300指数。日本股市也有4000个左右的股票的,我们是5000多个,都是取其中不到10%的股票来体现整个市场的表现),但房价在大多数地方可能都只能低位徘徊了,而且,大多数地方的住宅新开工大概也是低位徘徊,回不到高点,这比房价不涨的影响面还大。
怎么看现在豪宅的价格?今年黄浦6000套新房,而且新房还在涨价?
不知道自媒体还是机构为什么老是参考日本,日本91年地价房价暴跌时,新房的销售量和成交量是上升的,到了95和96年成交量才缓慢下行。
我们这不一样,土地价格坚挺,新房在一二线核心区域也很坚挺,一二线远郊、老破小和三四线人口流失的地方价格下跌。但是新房销量和开工量急剧收缩。
腰斩之后腰斩,再腰斩才到底了。
能发出来了哈
现在各个一二线城市还在大力盖限价房子,杭州楼面价30000,限价46500,不知道是怎么想的,品质能保障?这种都是对社会资源的浪费,高品质商品房杭州已经断供好几年了,他们是多么害怕出现富人区啊。
适龄购房人口腰斩
大概来说,国内房产过去二十几年大家一直觉得很贵,本质上算流动性过剩导致的高溢价,和大A同理。这轮的跌价本质是大加息的流动性抽走,听黄市长的演讲中国的一部分货币创造来自于美元。深度老龄化的日本也在无限宽松的支撑下新高,但是消失的地区和小镇另当别论。土地作为银行的抵押物对货币很重要,我想大家长会在降息后放水,但是房屋价格会挺住但是还是贬值的,很长一段时间不会高于通胀的幅度。